Досрочное погашение ипотеки: выгодно ли это и как избежать ошибок
Хотя в Латвии досрочное погашение ипотечного кредита не является массовым явлением, часть жителей регулярно пользуется этой возможностью, особенно в периоды роста EURIBOR. В то же время подавляющее большинство заемщиков — более 90 % — вносят платежи согласно установленному графику, однако финансово более активные клиенты все чаще выбирают частичное или полное погашение кредита раньше срока.
«За последние два-три года интерес к частичному погашению кредита вырос. Все чаще клиенты используют досрочное погашение не только для снижения ежемесячного платежа, но и для сокращения срока кредита и уменьшения общей процентной нагрузки», — отмечает эксперт рынка жилья банка Citadele Артис Зейля.
Согласно данным банка Citadele, жители старше 35 лет чаще проявляют интерес к частичному или полному погашению кредита, чем более молодые клиенты. Приближаясь к 60-летнему возрасту, люди нередко стремятся максимально сократить свои обязательства. Уровень дохода не всегда является решающим фактором, поскольку более высокие доходы часто сопровождаются и более крупными обязательствами: клиенты с высоким доходом нередко выбирают более дорогую недвижимость и берут на себя большие кредиты.
Погашать быстрее или инвестировать?
С точки зрения финансового планирования более быстрое погашение ипотеки может быть выгодным в долгосрочной перспективе, если создана достаточная финансовая «подушка безопасности», сформированы накопления и остаются свободные средства. В то же время эксперт подчеркивает, что направлять все свободные деньги на погашение кредита — ошибка.
«В таком случае существует риск, что при непредвиденных расходах придется прибегать к более дорогим краткосрочным займам. Поэтому выгода решения зависит как от альтернативных возможностей использования или инвестирования средств, так и от общей финансовой ситуации», — говорит А. Зейля.
Упрощенно говоря, досрочное погашение наиболее выгодно, если сумма сэкономленных процентов превышает потенциальную доходность от инвестирования этих средств. Однако даже в этом случае важно, чтобы использование свободных денег не создавало проблем для повседневного бюджета.
«Большое значение имеет и этап кредита, на котором производится досрочное погашение. Важно учитывать соотношение процентов и основной суммы в ежемесячном платеже. Чем ближе конец срока кредита, тем меньше доля процентов, поэтому в последние годы выгода от досрочного погашения ниже, чем в начале», — отмечает эксперт.
Показательный пример: при кредите в 95 000 евро на 25 лет под 4,3 % ежемесячный платеж составит около 520 евро. На 20-м году около 80 % платежа (416 евро) приходится на основную сумму и 20 % — на проценты. На 24-м году доля процентов составляет уже около 6 % (примерно 30 евро). Если погасить кредит на пять лет раньше, при остатке около 28 015 евро, экономия на процентах составит около 3214 евро. Эта сумма сопоставима с доходом, который можно было бы получить за пять лет от инвестиций с фиксированной доходностью, например, на срочном депозите.
Эксперт также отмечает, что в долгосрочной перспективе инфляция снижает «реальную стоимость» кредита, поскольку он возвращается деньгами с падающей покупательной способностью. Умеренная и предсказуемая инфляция обычно выгодна заемщикам, если существенно не растет ставка Euribor. В странах Балтии, включая Латвию, для тех, кто приобрел жилье в ипотеку 10–15 лет назад, ситуация в целом была благоприятной: рост цен на недвижимость в среднем превысил уплаченные проценты.
Распространенные мифы о досрочном погашении ипотеки
Эксперт отмечает, что при принятии решения о досрочном погашении жители часто руководствуются ошибочными представлениями.
Направлять все свободные средства на погашение кредита
Одна из самых частых ошибок — отказ от формирования накоплений. Без финансовой подушки при непредвиденных расходах приходится брать более дорогие кредиты.
Проценты всегда одинаковые
Существует мнение, что при аннуитетном графике доля процентов не меняется. На самом деле наибольшая часть процентов выплачивается в начале срока кредита.
Кредит всегда «дороже» инвестиций
Это не всегда так: процентная ставка по кредиту может быть ниже потенциальной доходности инвестиций — все зависит от ситуации и рыночных условий.
Копить на жилье всегда выгоднее, чем брать кредит
Из-за инфляции цены на недвижимость могут расти быстрее накоплений, и в итоге нужную сумму собрать не удается.
Досрочное погашение ухудшает кредитную историю
Наоборот, успешно погашенный кредит улучшает кредитную историю и является положительным сигналом для банка.
