Остекленная лоджия и снесенная перегородка: как вам может "аукнуться" несогласованная перепланировка
В настоящее время наибольшее количество сделок на рынке недвижимости связано с серийными квартирами, составляющими 70% всех сделок по приобретению жилья. Часто такие квартиры подвергаются перепланировке, но изменения не согласовываются. Это создает проблемы не только для покупателей, но и для тех, кто хочет продать свою недвижимость.
О том, какие последствия может иметь несогласованная перепланировка и на что следует обратить внимание, рассказывает эксперт по ипотечным кредитам Luminor Каспар Саусайс.
Как убедиться, что перепланировка согласована?
Несогласованную перепланировку можно обнаружить, сравнив текущую планировку квартиры с проектом и другими сопутствующими документами, доступными у владельца. Чаще всего без согласования объединяют кухню и гостиную, меняют окна, остекляют лоджии или перепланируют санузлы. Покупателю необходимо быть особенно внимательным и тщательно оценить все аспекты, связанные с покупкой квартиры.
Как несогласованная перепланировка влияет на стоимость и процесс покупки недвижимости?
При планировании покупки квартиры с несогласованной перепланировкой следует учитывать, что внесение изменений в документацию всегда приведет к дополнительным расходам, начиная от нескольких сотен евро в простых случаях и заканчивая несколькими тысячами евро. Такая покупка может занять больше времени, так как банк начнет процесс финансирования только после того, как все изменения будут юридически оформлены и согласованы.
Следует также учитывать, что есть такие перепланировки, которые невозможно легализовать или согласовать, и тогда недвижимость придется восстановить в первоначальном виде. Чаще всего это касается изменений, затронувших конструкцию здания, например, несущие стены, или когда перепланировка нарушает территориальное планирование. Также может быть необходимость согласования с другими владельцами квартир.
Несогласованные документы могут создать дополнительные трудности при продаже
Несогласованные перепланировки могут уменьшить количество потенциальных покупателей, так как люди обычно хотят приобрести недвижимость, в которой все документы в порядке. Для объектов с неоформленными формальностями число потенциальных покупателей часто сокращается на треть. Более того, это может снизить рыночную стоимость квартиры на 5–10%. Однако, если внесенные изменения незначительны, это не окажет большого влияния на общую стоимость недвижимости.
Что делать, если в квартире проведена несогласованная перепланировка?
Если вы обнаружили, что в квартире проведена несогласованная перепланировка, необходимо связаться с местным строительным управлением, чтобы выяснить, возможно ли и как легализовать перепланировку. Важно помнить, что ответственность за несогласованную перепланировку несет текущий собственник, поэтому если вы покупатель, возможно, вам стоит договориться с продавцом об урегулировании ситуации до покупки недвижимости. Стоит помнить, что продолжительность процесса согласования и его стоимость могут зависеть от множества факторов, например, от сложности перепланировки и требований конкретного строительного управления.
Согласование не требуется, если перепланировка не изменила несущие конструкции здания, фасад или расположение инженерных систем. Это относится к косметическим ремонтам, перепланировке ненесущих перегородок, замене сантехнического оборудования без изменения его расположения.
Также важно, что при ремонте фасада необходимо учитывать общий внешний вид здания, что касается и советских серийных домов. Например, замена окон, не затрагивающая внешний вид фасада, не вызывает проблем, однако если детали окон меняются, это должно быть согласовано. Остекление лоджий часто требует дополнительного согласования, так как фасадный паспорт указывает, как должно выглядеть здание, и любые отклонения могут запретить такие работы. Также следует учитывать, что в случае строительства без согласования могут быть наложены предупреждения или штрафы, а также в некоторых случаях отказано в выплатах по страховке.
