В Латвии назвали ошибку, из-за которой жильцы многоквартирных домов могут столкнуться с огромными расходами
Пока в многоквартирном доме не случается беда, многие собственники предпочитают считать, что крыша, подвал, стояки и лестничные клетки — не их забота. Но аварии и трагедии быстро показывают обратное: общее имущество требует не только решений, но и денег, ответственности и готовности действовать заранее, а не тогда, когда дом уже оказался в критическом состоянии.
Во многих многоквартирных домах тема общей собственности до сих пор остается источником постоянных споров. Одни жильцы понимают, что крыша, подвал, стояки и лестничная клетка — это общая ответственность, другие по-прежнему уверены, что их зона заботы заканчивается сразу за входной дверью квартиры. Пока ничего не случилось, такая позиция многим кажется удобной. Но когда в доме происходит авария или серьезное ЧП, быстро выясняется: равнодушие к общему имуществу может обойтись слишком дорого. Об этом в программе Latvijas Radio «Как жить лучше» говорили эксперты, комментируя в том числе трагические события в домах на улице Баускас в Риге и в Крусткалны.
Эксперты признают: проблема не новая, и она по-прежнему очень актуальна. По словам заместителя председателя правления Ассоциации управляющих и обслуживающих жилые дома Латвии Эрвина Страупе, многие владельцы квартир все еще не считают своей обязанностью заботиться о состоянии всего дома. Те, кто живет на первом этаже, не хотят думать о крыше, а те, кто живет наверху, не видят своей ответственности за подвал. В результате у многих складывается ощущение, будто всем этим должен заниматься кто-то другой — самоуправление, управляющий или еще какая-нибудь внешняя структура.
Как отметил Страупе, чаще всего такой подход встречается в старых многоквартирных домах, построенных 30 и более лет назад. В новых проектах ситуация немного лучше, но и там хватает споров и разногласий. Самая большая проблема, по его словам, возникает тогда, когда собственники вообще не могут ни о чем договориться. Даже отрицательное решение лучше, чем полное бездействие. Хуже всего, когда собрание не состоялось из-за отсутствия кворума и дом фактически остается без решений по действительно важным вопросам.
На практике, признал эксперт, на собраниях жильцов сейчас все реже удается принять реальные решения. Более рабочим инструментом становятся опросы собственников. Но и тут есть проблема: чаще всего к таким мерам прибегают уже тогда, когда ситуация стала аварийной, а не в тот момент, когда проблему еще можно было решить спокойно и без лишних потерь.
Впрочем, не все оценивают ситуацию одинаково мрачно. Председатель правления Augmentum и эксперт по энергоэффективности зданий Сигне Каяка считает, что по сравнению с 2008-2009 годами отношение людей к общей собственности заметно изменилось. По ее словам, владельцы квартир стали лучше понимать, что общим имуществом являются не только подъезд или лестница, но и стены, конструкции, инженерные сети, подвал и другие части дома. Этому, по ее мнению, помогли и многочисленные разъяснения, и обучающие семинары.
Но теперь на первый план выходит другая проблема — деньги. Желание привести дом в порядок у людей часто есть, а вот возможности заплатить за это нет. Причем, как отметила Каяка, новые программы поддержки могут стать доступны только в 2027 году. И именно в этот момент, когда разговор о ремонте превращается в конкретные суммы, энтузиазм многих собственников резко снижается. Пока речь идет о планах, большинство согласно. Но как только появляется счет, начинаются сомнения, споры и попытки отложить решение.
Особенно остро все это проявляется там, где беда уже произошла. Один из самых показательных примеров — дом на улице Баускас, 15, где 2 января после взрыва газа частично обрушились четвертый и пятый этажи, а также крыша. Старший по дому Андрис Виксне рассказал, что за три месяца удалось продвинуться вперед: опасные конструкции уже убраны, в ближайшее время начнется установка подпорок, чтобы можно было безопасно вынести оставшееся внутри имущество и дать полиции возможность провести все необходимые действия.
Только после этого специалисты смогут окончательно оценить, в каком состоянии находится дом и что именно потребуется для его восстановления. Однако уже сейчас ясно, что речь пойдет о больших вложениях. Причем устранять придется не только последствия самого взрыва. Из-за того, что дом нельзя было отапливать, он промерз, и часть инженерных коммуникаций теперь также нуждается в замене.
До аварии этим домом, в котором 74 квартиры, управляло сообщество владельцев. Но, как признал Виксне, и у них собрания чаще носили скорее формальный и информационный характер, а сами жильцы не слишком охотно в них участвовали. Теперь, когда дом непригоден для жизни и собрать людей еще сложнее, он проводит еженедельные прямые эфиры в интернете, чтобы держать собственников в курсе происходящего. По его словам, это помогает сохранить связь между людьми и напоминать, что судьба дома — общее дело для всех.
Еще одна болезненная тема, которая всплыла после этой трагедии, — страхование. Выяснилось, что в доме были застрахованы 34 квартиры, но сам дом как общий объект застрахован не был. При этом, по словам Виксне, ни один из страховщиков, оформлявших полисы на отдельные квартиры, не поднимал вопрос о страховании всего дома. Из-за этого жильцы даже не обсуждали такую возможность.
Как отметил руководитель направления продуктов коммерческой недвижимости BALTA Угис Ушканс, взрывы газа происходят нечасто, но ущерб от них обычно огромный, поскольку страдают несущие конструкции. Но дело не только в газе: серьезные разрушения многоквартирным домам могут нанести и пожары, и штормы, и другие происшествия. Ущерб в таких случаях нередко измеряется десятками и даже сотнями тысяч евро.
По его словам, страхование общей собственности пока остается не слишком распространенной практикой. Чаще всего на это решаются новые или уже реновированные дома. При этом важно внимательно читать условия полиса, особенно если причиной происшествия стал кто-то из собственников. В стандартных договорах могут быть исключения, из-за которых компенсация не выплачивается, если ущерб причинен по грубой неосторожности или умышленно. Поэтому этот пункт обязательно нужно уточнять отдельно.
В то же время страховщики все чаще включают в полисы оговорки, по которым страхование общей собственности многоквартирного дома действует даже в тех случаях, когда аварию спровоцировал один из соседей. И именно поэтому, как подчеркнул Ушканс, жильцам важно не просто оформить полис, а понимать, что именно в нем прописано.
При этом цена такой защиты, как выясняется, не так уж велика. По расчетам страховщиков, страхование общей собственности в среднем обходится от одного до трех евро в месяц на квартиру. И на этом фоне особенно заметно, что главная проблема часто не в неподъемной стоимости, а в нехватке информации, инициативы и готовности думать о доме как о действительно общем имуществе.
