Квартира мечты или долговая яма? Все, что нужно знать об ипотеке в 2026 году
Принимая решение о покупке жилья, у будущих заемщиков по ипотеке обычно возникает ряд вопросов — о процессе получения кредита, ежемесячных платежах и возможных дополнительных расходах. Как отмечает руководитель направления жилищного кредитования банка Luminor Каспарс Саусайс, многие клиенты до покупки и подписания кредитного договора обращаются в банк с похожими запросами, поэтому эксперт собрал самые популярные и часто задаваемые вопросы, связанные с ипотечным кредитом.
Какую сумму можно занять на покупку жилья?
Подавая заявку на кредит, важно учитывать, что общий объем обязательств по кредитам не должен превышать доход семьи за шесть лет. Одновременно сумма ежемесячных платежей по всем кредитам по отношению к доходам домохозяйства не должна превышать 30–40% (в зависимости от общего уровня дохода). Эти критерии следуют из установленных законодательством максимальных лимитов, при этом у каждого кредитного учреждения могут быть дополнительные условия, которые уменьшают максимально возможную сумму займа.
Это означает, что если доход домохозяйства после уплаты налогов составляет, например, 2000 евро, общий кредитный «потолок» (суммарный объем всех кредитов) не может превышать 144 тысячи евро.
Эксперт поясняет, что банк также оценивает минимальный объем ежедневных расходов, необходимых домохозяйству — например, коммунальные платежи, питание и другие обязательные траты в расчете на одного человека. Поэтому чем больше членов семьи, тем больше средств должно оставаться на покрытие повседневных расходов.
Сколько времени нужно, чтобы получить кредит?
Этот вопрос часто задают как те, кто только готовится подавать заявку, так и клиенты, уже начавшие процесс. Если объект недвижимости уже выбран, а оценка недвижимости подготовлена (если она требуется), весь процесс оформления кредита может занять примерно 2–4 недели.
Оценка ситуации клиента в банке обычно занимает 1–3 дня, затем следуют подготовка договоров, нотариальное подтверждение и подача документов в Земельную книгу. Только после получения ответа из Земельной книги, что может занять до двух недель, происходит выплата кредитных средств, и клиент может получить ключи от нового жилья.
В процессе есть несколько последовательных этапов, которые могут продлить срок до покупки. Также важно учитывать: если предоставленной информации недостаточно, банку может понадобиться больше времени, чтобы оценить платежеспособность клиента в долгосрочной перспективе. Кроме того, многое зависит и от самого клиента — как быстро будет подписан договор купли-продажи и выполнены остальные формальности.
Нужно ли перечислять ежемесячные платежи на счет в банке, где оформлен кредит?
Ежемесячные платежи по ипотеке списываются автоматически с счета, указанного в кредитном договоре. Поэтому заемщику удобнее открыть счет в той же банке, чтобы не беспокоиться о переводах нужной суммы в конкретную дату. Нужно лишь обеспечить, чтобы на счете было достаточно средств. В этом смысле зарплатный счет с регулярными поступлениями — удобный способ поддерживать нужный остаток.
Для удобства можно открыть и отдельный счет, который используется только для погашения ипотеки и автоматических ежемесячных списаний.
При этом следует помнить: если в день платежа на указанном счете недостаточно средств, банк вправе без предварительного предупреждения удержать недостающую сумму с других счетов клиента, открытых в этом же банке. Если по кредиту есть созаемщик, это условие распространяется и на его счета.
Какие дополнительные расходы могут возникнуть при заключении договора?
Один из самых частых вопросов — какая часть собственных средств понадобится для оформления ипотеки. Важно учитывать, что помимо суммы кредита придется оплатить нотариальные услуги по оформлению залога и договора купли-продажи, а также предусмотреть расходы на оценку недвижимости и страхование — оно обязательно для жилья, приобретенного в кредит.
Если используется государственная поддержка, нужно учитывать комиссионный платеж по программе ALTUM. Одной из крупнейших статей дополнительных расходов являются государственные налоги и пошлины. Их сумма зависит от цены недвижимости: например, при покупке жилья за 100 тысяч евро дополнительные расходы могут составить примерно 1500–2500 евро.
При этом общий объем допрасходов зависит от ряда факторов — например, от участия в программе ALTUM и возможных льгот по налогам и пошлинам. В каждом конкретном случае специалист банка помогает оценить ожидаемые дополнительные затраты.
Можно ли погасить кредит досрочно и сколько это стоит?
Заемщик имеет право погасить ипотечный кредит раньше срока, указанного в договоре. Можно погасить как всю оставшуюся сумму, так и ее часть. При досрочном погашении компенсацию банку за досрочное исполнение обязательств платить не нужно. Единственное исключение — кредиты с фиксированной процентной ставкой: если погашать кредит до окончания периода фиксации, нужно будет учитывать комиссионную плату.
