Кто виноват, что центр Риги полон пустых и заброшенных помещений?
Одна из причин, почему в центре Риги так много пустующих и не отреставрированных исторических объектов, заключается в том, что многие домовладельцы устанавливают необоснованно высокую цену продажи, которую требуют в течение нескольких лет.
Такой подход не позволяет продать объекты потенциальным покупателям, готовым начать реставрацию, рассказала член правления компании по недвижимости Vestabalt Лига Плауде-Стуковенко.
Дополнительные сложности для восстановительных работ и большое финансовое бремя для арендодателей создают долгосрочные договоры аренды, которые были унаследованы при передаче зданий в собственность, сказала Плауде-Стуковенко. Многие здания в центре уже много лет находятся в ситуации, когда владельцы обязаны поддерживать здание в хорошем техническом состоянии, но при этом вынуждены доплачивать арендаторам за то, что те находятся в их собственности.
Плуде-Стуковенко считает абсурдной ситуацию, когда за более чем 30 лет у латвийской исполнительной власти не хватило воли и желания привести в порядок законодательство для арендаторов денационализированных зданий, которые во многих местах до сих пор платят арендную плату, не покрывающую даже ежемесячные расходы на управление.
Еще одной причиной Плауде-Стуковенко называет то, что многие здания в историческом центре Риги находятся в совместной собственности нескольких владельцев, которым трудно принять решение об инвестициях или общей концепции развития. Во многих зданиях в центре после денационализации обновили только внутреннюю отделку квартир, не вкладывая средства в реновацию конструкций и инженерных сетей, в результате большое количество жилых зданий в центре Риги находится в плохом техническом состоянии.
Плауде-Стуковенко утверждает, что девелоперам очень сложно принимать решения в пользу проектов реставрации и развития исторических зданий, так как при разработке проектов существует большая бюрократическая нагрузка, а также зачастую отсутствует открытое и отзывчивое отношение со стороны учреждений, участвующих в процессе согласования проектов.
В целом время, необходимое от начала строительства до ввода здания в эксплуатацию, непредсказуемо и значительно больше, чем в соседних странах, объясняет Плауде-Стуковенко. Зачастую даже после проведения технического обследования застройщику сложно точно спрогнозировать окончательные затраты на строительство, поскольку многие исторические здания после начала работ находятся в худшем состоянии, чем на момент обследования, с проблемами в перекрытиях, несущих конструкциях фундамента и крыши.
Дополнительной проблемой для застройщиков является возможность адаптации исторических зданий к стандартам жизни и требованиям современных покупателей. Очень часто бывает сложно найти решения для зданий в центре города с точки зрения доступности, строительства лифтов, нехватки парковочных мест, изменения исторических планировок квартир и инсоляции.
Процесс реконструкции и реставрации является дорогостоящим, сложным и длительным, и Плауде-Стуковенко утверждает, что для того, чтобы отреставрировать исторические здания по высоким стандартам, конечная цена продажи должна быть выше 3500 евро за квадратный метр полезной площади здания. В настоящее время многие застройщики, анализируя экономическую и политическую ситуацию в Латвии и платежеспособность местных жителей, боятся принимать решение о начале проектов реконструкции, поскольку не уверены, смогут ли они выгодно продать отремонтированные квартиры после завершения проекта.
Плауд-Стуковенко приветствует тот факт, что в последние годы ряд объектов в центре города были отремонтированы и переведены в разряд арендного жилья. По ее мнению, для развития центра города необходимо уметь сочетать историческое с современным, что особенно актуально, когда речь идет о деревянной архитектуре и коммерческих помещениях на первых этажах в центре города и в Старом городе.
