Тенденции рынка недвижимости: частные дома дороже в Рижском регионе, а квартиры - в столице
С учетом роста цен на недвижимость увеличиваются и суммы, занимаемые жителями на покупку или строительство жилья. По данным банка SEB, за первые шесть месяцев 2022 года по сравнению с соответствующим периодом прошлого года средняя сумма жилищного кредита выросла почти на 15%.
В целом в первом полугодии рынок недвижимости оставался активным, несмотря на высокую инфляцию, прогнозируемые расходы на обслуживание и неопределенность, вызванную геополитической ситуацией. Видя рост цен на жилье, а также общую инфляцию, жители пытаются копить и вкладывать деньги, в том числе покупая недвижимость.
За шесть месяцев этого года цены на жилье выросли в среднем на 10-13%, что особенно заметно в крупнейших микрорайонах Риги и в региональных центрах, таких как Адажи, Огре, Елгава, Юрмала, Валмиера, Саласпилс. С другой стороны, в малых региональных городах такого быстрого роста не наблюдалось. В результате средняя сумма кредита в банке SEB выросла на 15% и составила почти 83 тыс. евро.
Продавцы частных домов начали проводить частные аукционы
"Цены на квартиры в новых проектах по-прежнему находятся на высоком уровне - в среднем около 2500-3000 евро за квадратный метр. Это продиктовано не только высоким спросом, но и растущими строительными расходами и себестоимостью проектов", - рассказывает представитель банка SEB Марис Опинцанс.
В свою очередь ситуация на вторичной рынке, по его словам, сейчас очень отличается от той, что была в начале года. "Летом в этом сегменте, особенно в сегменте серийного жилья, существенно вырос спрос. Владельцы трех- и четырехкомнатных квартир в преддверии нового отопительного сезона хотят сменить жилплощадь на меньшую. Часть жителей старается сменить существующее жилье на более энергоэффективное. А еще одна часть просто очень хорошо осознает риски, связанные с подходящим к концу сроком эксплуатации отдельных домов", - говорит он.
"Что касается частных домов, то качественных предложений по цене, которую могут себе позволить жители со средней зарплатой, мало как в Риге, так и в регионах. Наблюдается новая практика: в некоторых случаях продавцы даже начинают проводит частные аукционы, потому что покупателей очень много", - отмечает Опинцанс.
Объем жилищных кредитов вырос на 4,5%
В первой половине этого года банк SEB выдал жилищных кредитов на сумму чуть более 94 млн евро, это на 4,5% больше, чем за соответствующий период 2021 года. С другой стороны, число сделок сократилось на 9%. Средний срок погашения кредита остался прежним - около 22 лет, но среднемесячная сумма платежа немного увеличилась и составила около 380 евро.
"Но и потенциальные заемщики, и те, кто уже погашает ранее взятый кредит, должны считаться с более высокими ежемесячными платежами в будущем. Семилетний период отрицательной ставки Euribor закончился, и ставки начинают расти. Ставка Euribor применяется к 98% кредитов, а это значит, что платежи вырастут у большинства заемщиков", - говорит Опинцанс.
Например, если по кредитному договору общая ставка была 2% плюс 6-месячный Euribor (который до сих пор был равен нулю) и дата пересмотра ставки была 1 августа, то теперь общая ставка составляет уже 2,65%. Дату пересмотра процентной ставки каждый заемщик может узнать в своем интернет-банке. Конечно, в каждом случае прирост будет индивидуальным, но пример расчета такой: если остаток по кредиту составляет 100 тыс. евро, срок погашения - 20 лет, а общая процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт, то ежемесячный платеж вырастет в среднем на 50 евро. Следовательно, общие расходы увеличатся на 600 евро в год.
Растет спрос на энергоэффективное жилье
"Удорожание энергоресурсов подстегивает спрос на энергоэффективное жилье. И мы видим, что растет и интерес к Зеленым кредитам на жилье. Если весной на них приходилось лишь несколько процентов от общего числа выданных кредитов, то летом - уже около 10%. Все больше зеленых кредитов выдается не только на покупку квартир, но и на строительство частных домов. И мы прогнозируем, что спрос на займы для приобретения энергоэффективного жилья будет только расти", - отмечает Опинцанс.
В первом полугодии 2022 года финансирование на покупку или строительство частных домов было на 20% больше, чем в прошлом году. Стремительнее всего растет спрос на кредиты именно для строительства домов. Это можно объяснить как стремлением людей приспособить жилье под свои желания и потребности, так и недостаточным предложением частных домов оптимальной жилой площади - до 200 квадратных метров.
Самые дорогие частные дома по-прежнему в Риге. Здесь средняя сумма кредита на строительство такого жилья составляет около 160 тыс. евро, на покупку - около 140 тыс. евро; в Рижском регионе это 165 тыс. и 150 тыс. евро соответственно. На остальной территории Латвии займы для приобретения частного дома немного ниже: около 120-140 тыс. евро в случае с покупкой и около 120-160 тыс. евро при строительстве. К тому же клиентам нужно считаться с необходимостью большего собственного финансового участия, поскольку рыночная стоимость, определенная оценщиком недвижимости, может ограничивать сумму предоставляемого кредита.
"На финансирование частных домов приходится около четверти сделок. Что касается квартир, мы видим, что 63% всех сделок по-прежнему приходится на дома старше 2000 года. Средняя сумма займа в этом сегменте сейчас в два раза ниже, чем в проектах, построенных после 2000 года, а именно - 53 тыс. евро против 106 тыс. С другой стороны, сравнивая суммы кредита на квартиры в разных регионах, можно отметить, что самые дорогие объекты в категории новостроек - в столице, и здесь средний объем финансирования составляет около 110 тыс. евро. А самые дешевые предложения - в сегменте старых зданий за пределами Рижского района: в этом случае средняя сумма кредита составляет около 38,5 тыс. евро", - заключает Опинцанс.
