Мнение: упрощенная реновация рижских зданий - "кот в мешке"?
Не секрет, что покупатели жилья не всегда обладают достаточными знаниями в сфере недвижимости, а без них выбор квартиры или дома может оказаться нерациональным или даже неудачным.
Главным критерием выбора будущего жилья для человека, конечно, становится его стоимость. Но прежде, чем заключать договор, стоит задуматься: не связана ли низкая стоимость имущества с его качеством или другими важными техническими параметрами, что в долгосрочной перспективе может обернуться для нового владельца серьезными дополнительными тратами?
Сегодня в историческом центре Риги появляется все больше зданий, реновированных по упрощенной процедуре с использованием так называемых "заверительных карт" (лат. apliecinājuma kartes) для упрощенной реновации.
В целом закон о строительстве предлагает возможность с помощью заверительной карты сделать, например, небольшую перепланировку с меньшим количеством бюрократических процедур и в более короткие сроки. Эта возможность, безусловно, является положительной. Главным условием для получения такой карты является не затрагивать несущие конструкции, фасад здания, коммуникации общего пользования, а также имущественные права третьих лиц. По сути, в ходе упрощенной реновации можно действовать только в пределах своих помещений.
Однако в настоящее время многие компании-застройщики используют процедуру облегченной реновации в корыстных и иногда даже мошеннических целях. Возможно ли качественно реновировать целое здание, не затронув его несущих конструкций, коммуникаций, фасада и так далее?
Известно множество примеров, когда реновация целых зданий была произведена на основании заверительных карт. Квартиры внутри таких зданий были либо разделены, либо объединены. Отдельные строительные проекты были оформлены лишь на монтаж лифтов и обновление фасада. Что касается остального, то в самом лучшем случае была оформлена отдельная заверительная карта для реновации инженерных сетей.
Что в подобных случаях происходит с несущими конструкциями здания, общими инженерными сетями, соблюдением требований пожарной безопасности и энергоэффективности? В Риге не единичны случаи, когда в домах, которые десятилетиями простояли пустыми и без отопления, делались поверхностные внутренние работы, а квартиры в них продавались как в отреставрированном доме, хотя на самом деле дом находится в плохом техническом состоянии. Новые хозяева даже не подозревают, что за красивым фасадом и лестницами, продолжают гнить перекрытия, фундамент проседает, а несущие конструкции здания продолжают приходить в негодность.
Законодательная инициатива предложить упрощенную форму строительной документации - заверительную карту - имела совершенно иной смысл. При покупке квартиры в зданиях исторической застройки, я призываю покупателей больше интересоваться проектной документацией на строительство, подрядчиками, объемом выполненных работ и объемом инвестиций в реновацию несущих конструкций здания и инженерных сетей, а также соблюдением требований пожарной безопасности.
Член правления SIA Vestabalt Лига Плауде рассказывает о своем опыте реконструкции исторического здания. "В 2019 году мы завершили один из самых качественных за последние годы девелоперских проектов в историческом центре Риги - реконструкцию здания на улице Аусекля 14. Строительные работы требовали крупных капиталовложений, поэтому владельцы денационализированного дома решили продать его. Один из потенциальных покупателей не скрывал, что, глядя на здание и его визуально хорошее состояние, он планирует немного освежить его косметическим ремонтом, построить лифт, перепланировать самые большие квартиры с упрощенной заверительной картой и продать их как люксовый сегмент. К счастью, здание было куплено другим инвестором, который также доверил SIA "Vestabalt" дальнейшее развитие здания.
Оценив различные сценарии, как упрощенный вариант, который включал лишь установку лифта, так и разработку полноценного строительного проекта, SIA "Vestabalt" убедила нового владельца и банк в пользу более сложного пути. Перед проектированием было проведено техническое обследование здания, которое предсказуемо показало повреждение деревянных балочных перекрытий и строительный проект предусматривал усиление этажей, однако при начале работ мы столкнулись с неприятным открытием. Сгнившие по всей длине балки не могли больше выполнять свою функцию, и деревянные перегородки буквально "висели в воздухе". В такой ситуации SIA "Vestabalt" вместе с инвестором приняли финансово болезненное, но необходимое решение - полностью заменить перекрытия во всем здании, демонтировать деревянные перегородки, которые изначально планировалось сохранить.
Дополнительной проблемой в процессе реставрации на улице Аусекля 14 было сохранить при замене перекрытий исторические украшения потолка и лепнину. В настоящее время мы можем с чистой совестью и даже гордостью сказать новым владельцам квартир на Aусекля 14, что здание будет стоять следующие 100 лет, потому что укреплен фундамент, заделаны трещины и щели в стенах, сделаны новые потолки, все инженерные сети отремонтированы, выполнены все требования пожарной безопасности по изоляции шахт и стояков. Я думаю, что в историческом центре Риги есть всего несколько домов, где можно встретить качество реновации такого уровня, когда восстанавливается все здание, сохраняются все исторические аутентичные потолочные украшения и другие аутентичные элементы югендстиля.
В то же время возникает вопрос: что было бы сделано, если бы вся реновация здания проходила по упрощенному сценарию? Не побоюсь сказать, что если бы здание было куплено другим инвестором и отремонтировано по упрощенному сценарию без усиления потолков, то через несколько лет это здание было бы даже опасным для проживания", - говорит Лига Плауде.
Руководствуясь одной лишь ценой, покупатели сравнивают между собой такие параметры, которые просто нельзя сравнивать и не принимают во внимание факт, что самая низкая цена часто получается за счет низкого качества строительства. В тех случаях, когда здание отремонтировано по упрощенному сценарию, значительная экономия средств достигается не на более дешевой плитке или других отделочных материалах, а на критически важных для безопасности строительных конструкциях и инженерных сетях, звуко- и теплоизоляционных материалах, системе противопожарной защиты.
"Поэтому призываю покупателей квартир тщательно оценить техническое состояние домов, в которых проводился осмотр квартиры, и не стесняться запрашивать у застройщиков исполнительную документацию, связанную с выполненным строительством и проектированием, сравнивать планируемые будущие затраты на эксплуатацию и содержание квартир, требовать от застройщика - генерального подрядчика гарантию не менее 2 лет и не всегда принимать окончательное решение о покупке новой недвижимости на основании низкой цены. В качестве хороших и удачных примеров реновации могу отметить: Антонияс 22, Aусекля 14, Стрелниеку 5, Элизабетес 19, Aусекля 4, Стрелниеку 3, Медниеку 7. Из новых проектов обязательно выделю Стабу 100, Стрелниеку 8, Дзирнаву 81", - отмечает Лига Плауде.
