Быстрое выселение и новые инвестиции: что принесет новый закон об аренде жилья
Бессрочных договоров аренды жилья больше не будет, а выселить арендаторов-неплательщиков станет намного проще, чем сейчас, следует из нового закона, который вступит в силу 1 мая. И это очень хорошо для всех, уверены участники передачи «Открытый вопрос» на Латвийском радио 4: рынок аренды станет более упорядоченным и куда более привлекательным для инвесторов.
Быстро и цивилизованно
«Новый закон вносит два главных изменения в регулировании арендного рынка. Первое — это то, что в будущем при продаже жилой недвижимости для следующего владельца обязательными будут только те арендные договоры, которые внесены в Земельную книгу. Это устраняет риски фиктивных бессрочных договоров.
Но главное — это порядок судебного разбирательства при неуплате аренды или при окончании срока арендного договора. До сих пор это всё происходило в обычном судебном порядке. И,
насколько я слышал от коллег, самый долгий судебный процесс по выселению арендатора-неплательщика, занял семь лет. Сейчас это изменится.
Такие дела все равно будут идти через суд, но в так называемом бесспорном порядке, где судья в одной инстанции рассмотрит документы и примет решение в письменном виде. Что, по предварительным оценкам, будет занимать несколько месяцев. И это конечно очень улучшает ситуацию», — отметил главные плюсы нового закона об аренде жилья Ивар Поммерс, представитель адвокатского бюро Ellex Klavins и Альянса девелоперов недвижимости.
По его словам, отмена нынешней практики с невыносимо долгим процессом выселения неплательщиков — это очень хороший сигнал для инвесторов, поскольку сейчас не каждый готов вкладывать деньги в арендное жилье из-за риска на годы остаться без дохода и без возможности освободить принадлежащую ему квартиру от недобросовестного арендатора.
Кроме того, полагает специалист, это сделает сами отношения на рынке намного более цивилизованными, потому что «если не работает закон и суд, то работает что-то другое». Сейчас же в этот сегмент придет больше таких игроков, которые просто по статусу не могут использовать незаконные методы воздействия.
Регистрировать договоры — это нормально
Но, отметил И. Поммерс, упрощенную процедуру выселения можно будет использовать только в случае, если договор аренды внесен в Земельную книгу.
«Поэтому в будущем надо будет привыкнуть, что это нормально — записывать арендные договоры, и что это надо делать, чтобы владелец мог воспользоваться ускоренным судебным процессом, а арендатор был защищен на случай продажи недвижимости», — сказал юрист.
Собственно, и сам процесс регистрации должен стать простым и дешевым: вносить такие договоры в Земельную книгу можно будет без нотариуса, используя электронную подпись, и без пошлины.
«Если вы это делаете с электронной подписью, то процесс будет быстрым, дешевым и простым»,
— заверил он.
На вопрос, не значит ли это, что часть арендаторов, особенно живущих в денационализированных домах, вскоре может оказаться на улице, И. Поммерс заверил: нет, не значит.
Он пояснил, что установлен пятилетний переходный период, в течение которого арендатор, если у него заключен бессрочный договор, должен прийти к соглашению с владельцем жилья о новом контракте на рыночных условиях (в первую очередь, на определенный срок). Если за пять лет это сделать не удастся, владелец сможет обратиться в суд, чтобы тот определил условия нового договора. Причем, этот суд будет не «ускоренным», а «обычным», поэтому процесс может занять еще года три.
«Это значит, что, наверное, лет восемь может вообще ничего не измениться. А суд имеет право установить условия арендного договора сроком до десяти лет. [...] Это значит, что, думаю, в ближайшее время никто никого на улицу выселить не может», — считает гость «Открытого вопроса».
Кроме того, по его словам, жильцам денационализированных домов будет доступно достаточно щедрое пособие на переселение.
«Каждые полгода звонил и спрашивал: где закон?»
По прогнозам Альянса девелоперов, новый закон поможет в течение нескольких лет привлечь в строительство предназначенной для аренды жилой недвижимости сотни миллионов евро новых инвестиций (в СМИ даже упоминались 750 млн евро за пять лет).
«Будут ли такие цифры, покажет время. Не могу сказать, что у меня есть однозначные сигналы, что такие средства действительно будут вложены. Но то, что рынок арендного жилья — это достаточно динамичная отрасль и достаточно интересная для инвесторов, в этом сомнений никаких нет.
И даже сейчас он есть. Может быть, не в таком объеме, но мне известны случаи, когда частные инвесторы приобретают достаточно большие портфели квартир, которые потом сдаются в аренду. Даже в типовых домах — скупают, делают ремонт и сдают в аренду. Это бизнес, который приносит в целом очень неплохой доход»,
— ответил на вопрос о перспективах член правления Латвийской ассоциации по сделкам с недвижимостью (LANĪDA) Андрей Валтерс.
Представляющий же Альянс девелоперов недвижимости И. Поммерс отметил, что инвесторы смотрят на совокупность факторов, а не на один закон, однако это новое регулирование, безусловно, повысит интерес к латвийскому рынку жилья для сдачи в аренду.
«Со стороны Альянса девелоперов могу сказать, что
и среди наших членов есть два крупных девелопера, которые до сих пор строили квартиры только для продажи, а сейчас у них есть планы построить несколько домов для аренды.
Также знаю одного большого девелопера в Эстонии, который построил там несколько арендных жилых комплексов и давно ждал этого нового закона [в Латвии]. Он каждые полгода мне звонил и спрашивал: где закон, где закон? И сейчас он действительно будет выходить на латвийский рынок с новыми проектами. Так что трудно сказать, конечно, в какие цифры это выльется, но что есть некоторые девелоперы, которые благодаря новому закону начнут этот вид бизнеса — это правда», — заявил он.
Правда, считает собеседник Латвийского радио 4, эти новые инвестиции вряд ли будут сами по себе равномерно распределяться по территории страны: все-таки себестоимость строительства везде одинаковая, а платежеспособность арендаторов в Риге и в регионах — разная. Поэтому, чтобы арендное жилье развивалось и подальше от столицы, вероятно, понадобятся какие-то стимулы со стороны местных самоуправлений.
