Каждый второй планирует улучшать жилье: какую перепланировку нужно согласовывать?
В Латвии жители чаще всего живут в квартирах, а данные банка Luminor показывают, что при покупке жилья люди чаще выбирают уже отремонтированные двухкомнатные квартиры в серийных проектах. Однако в значительной части таких квартир была проведена перепланировка без юридически оформленной документации. Это не только может снизить рыночную стоимость недвижимости до 10%, но и стать препятствием для покупателя при получении ипотечного кредита.
О возможных последствиях несогласованной перепланировки и важных аспектах, которые нужно оценить заранее, рассказывает эксперт Luminor по жилищному кредитованию Каспар Саусайс.
Самовольный и несогласованный демонтаж несущих стен, расширение дверных проемов, объединение санитарных узлов, а также остекление лоджий и перенос радиаторов нельзя считать простым визуальным улучшением. В современных рыночных условиях любое несоответствие документации становится риском для всех вовлеченных сторон: для нынешнего владельца квартиры это может существенно сократить круг потенциальных покупателей, а для покупателя — обернуться непредвиденными расходами и юридической ответственностью. Несогласованная перепланировка может не только осложнить процесс продажи, но и существенно повлиять на устойчивость конструкций здания и безопасность жильцов.
«Планируя покупку отремонтированной квартиры, покупатели часто сосредотачиваются на визуальном состоянии — новая планировка, объединенная кухня с гостиной или остекленная лоджия кажутся дополнительной ценностью. Опросы, проведенные банком, показывают, что 51% жителей в этом году планируют провести в своем жилье небольшие или более масштабные изменения. Однако если эти изменения юридически не согласованы, они становятся финансовым риском. Несогласованная перепланировка может снизить общую рыночную стоимость квартиры на 5-10%. Если для согласования перепланировки требуется согласие владельцев других квартир, процесс может стать еще более сложным и длительным. Перед выдачей ипотечного кредита банк оценивает значимость перепланировки. Если выявлены изменения, которые можно согласовать в относительно упрощенном порядке, банк может установить обязанность привести документы в порядок в конкретный срок. В свою очередь, если проведенная перепланировка более масштабная и с потенциальными проблемами при согласовании, банк не будет продолжать процесс финансирования до тех пор, пока согласования не будут оформлены. Нужно учитывать, что несогласованное строительство создает и страховые риски, поскольку страховщик может отказать в выдаче полиса или выплате возмещения, например, если причина происшествия связана с проведенными работами», — подчеркивает эксперт Luminor по жилищному кредитованию Каспар Саусайс.
Также существуют перепланировки, которые юридически невозможно согласовать, и недвижимость может потребоваться вернуть в первоначальное состояние. Чаще всего речь идет о случаях, когда затронуты несущие стены.
Перед покупкой квартиры покупателю критически важно убедиться, что фактическое состояние недвижимости соответствует документации. «Рекомендуется внимательно сравнить план помещений квартиры с реальностью и не стесняться задавать вопросы продавцу. Любое отклонение от плана — это сигнал о возможных дополнительных расходах, которые в зависимости от сложности могут достигать нескольких тысяч евро. Чтобы быть полностью уверенным, при осмотре квартиры рекомендуется привлечь специалиста в сфере строительства. Кроме того, покупателю нужно помнить: отметка о несогласованных изменениях должна быть не только зафиксирована в оценке недвижимости, но и объективно учтена при определении общей суммы. Рыночная стоимость должна устанавливаться с учетом всех выявленных несоответствий и расходов на их устранение», — объясняет Каспар Саусайс.
Тем, кто только планирует улучшения в квартире, процесс согласования нужно начинать еще до начала работ, связавшись со строительным управлением самоуправления, сертифицированным архитектором или специалистом в сфере строительства. Это позволит избежать ситуаций, когда перепланировка оказывается незаконной или даже опасной для конструкций здания.
За все ранее проведенные изменения и связанные с ними риски юридически и финансово отвечает владелец квартиры. Поэтому приведение документов в порядок — единственный способ защитить себя от непредвиденных убытков или проблем в процессе покупки или продажи недвижимости.
Опрос Luminor был проведен в декабре 2025 года в сотрудничестве с исследовательским агентством Norstat. Всего в Латвии были опрошены 1002 респондента в возрасте от 18 до 74 лет.
