Квартира продана, деньги получены. Должны ли вы платить подоходный налог с прироста капитала?

Когда подоходный налог с прироста капитала НЕ требуется уплачивать?

Подоходный налог не взимается, если доход получен от отчуждения (включая продажу) такого недвижимого имущества, которое соответствует хотя бы одному из следующих условий:

• Недвижимость находится в собственности (с момента регистрации в Земельной книге) более 60 месяцев, и как минимум 12 месяцев в этот период она была задекларированным местом жительства владельца.
• Недвижимость находится в собственности (с момента регистрации в Земельной книге) более 60 месяцев и в последние 60 месяцев до дня ее отчуждения является единственным имуществом владельца.
• Недвижимость является единственной, а доход от ее отчуждения в течение 12 месяцев до или после продажи инвестируется в функционально схожее недвижимое имущество. Важно: доход, реинвестируемый в функционально схожее недвижимое имущество в течение 12 месяцев до или после продажи, должен быть не меньше разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения недвижимости. Если сумма реинвестирования меньше, разница между ценой продажи и стоимостью приобретения нового имущества считается доходом от прироста капитала и облагается налогом.

Важно отметить, что срок владения для применения этих исключений отсчитывается с даты, когда недвижимость зарегистрирована в Земельной книге. Также следует учитывать, что период декларированного места жительства (12 месяцев) может быть любыми 12 месяцами в течение последних 60 месяцев до даты заключения договора отчуждения недвижимости.

Если сделка по продаже недвижимости соответствует одному из указанных критериев и налог не должен уплачиваться, декларацию о доходе от прироста капитала подавать не нужно. Однако если этот доход превышает 10 000 евро, он должен быть указан в годовой декларации о доходах как необлагаемый налогом доход.

Как рассчитывается прирост капитала?

Прирост капитала рассчитывается путем вычитания из цены продажи актива его покупной стоимости и инвестиций, сделанных в течение периода владения активом. Например, при продаже недвижимости прирост капитала — это разница между ценой продажи и стоимостью приобретения имущества с учетом проведенных улучшений.

Если вы приобрели квартиру за 100 000 евро, вложили 10 000 евро в ее ремонт и улучшение, а затем продали ее за 150 000 евро, прирост капитала составит 40 000 евро. Эта сумма рассчитывается вычитанием из цены продажи стоимости покупки и выполненных улучшений: 150,000 - 100,000 - 10,000 = 40,000 евро. Налог на прирост капитала должен уплачиваться именно с этой суммы.

Консультируйтесь с VID перед продажей недвижимости

С 2025 года для дохода от прироста капитала (отчуждения, включая продажу, недвижимости, долей капитала, виртуальной валюты, интеллектуальной собственности, инвестиционного золота и др.) установлена ставка 25,5% (ранее была 20%).

Отчуждение недвижимости, включая ее продажу, – это один из случаев, когда физическое лицо обязано уплатить подоходный налог с населения по ставке 25,5% от полученного дохода (за исключением выше упомянутых случаев). Поэтому перед заключением сделки рекомендуется проконсультироваться с VID, чтобы выяснить, требуется ли в конкретной ситуации уплата налога, как его рассчитать и в какие сроки произвести оплату.

В случае вопросов и неясностей VID предлагает обращаться:

• по консультативному телефону: +371 67120000;
• письменно через Электронную систему декларирования (EDS) в разделе «Переписка с VID».

Важно: позвонив по консультативному телефону, можно получить персональную консультацию, если во время звонка подключиться к EDS и назвать отображаемый там код.