Как правильно по закону сделать ремонт лоджии и балкона в Риге?

Планируя ремонт на балконе или лоджии, владелец квартиры должен ознакомиться с законодательными требованиями. Запомните - балкон ни при каких условиях нельзя застеклять. Остекление лоджий допустимо  соблюдая определенные правила.

Обратите внимание: в соответствии с законом о квартирной собственности, несущие конструкции лоджий и балконов (в том числе перила и фасадные стены дома) – это общая собственность, в равной мере принадлежащая всем хозяевам квартир , поэтому любые изменения этих элементов нужно согласовывать с соседями.

Один из немногих вопросов, который владельцы могут решить самостоятельно – это как использовать территорию выступающих за пределы квартиры квадратных метров, не захламляя их.

Действует ли амнистия для «старого остекления»?

История жилищного фонда нашей страны такова, что в 90-е годы лоджии застекляли кто как хотел.  Был энергетический кризис и казалось, что застекление делает квартиры чуточку теплее. В итоге хаотичное и разнообразное остекление лоджий обезобразило фасады и без того мрачных массивов типовых многоэтажек. «Прошло 25 лет, отопительного кризиса давно нет. Сегодня желание застеклить лоджию – это желание защитить свое пространство от пыли и шумов. И, если мы посмотрим на новые проекты, то Стройуправа придерживается простых правил: дизайн всего дома должен быть единым – мы не разрешаем, чтобы одна лоджия была застеклена, а другая нет. В старых домах остекление необходимо проводить по единому проекту. Иначе меняется весь облик дома и нарушается эстетика города», - объясняет Ингус Вирцавс. Наличие согласованного проекта в доме не обязывает всех собственников квартир застеклять лоджии, но заметно упрощает этот процесс для всех желающих.

К сожалению, решение об амнистии для «старых остекленных лоджий», предложенное некогда Рижской думой, повисло в Кабинете министров – его так и не утвердили.  

«Да, это незаконное застекление, но мы не принуждаем жильцов убрать старые конструкции. Если нет жалоб и соседи не возражают, какое-то время, если нет опасности, они еще могут простоять», - пояснил глава Стройуправы.

Однако это обстоятельство не отменяет требования - любое «свежее» остекление лоджии нужно согласовывать со стройуправой. «Причем у первопроходца (того, кто первый в доме заказал разработку проекта и получил согласование) кроме преимущества, есть и определённые трудности. Он может выбрать дизайн, однако именно ему придется пройти долгий путь от разработки проекта до его реализации.  Если в доме есть утвержденный проект остекления лоджий (узнать о существовании такого можно, если не у соседей, то в Стройуправе), то путь становится легче – можно застеклить лоджию по образцу», - отметил Вирцавс.

Обратите внимание – остекление лоджии не обязательная работа по обслуживанию дома, а значит разработку проекта и сами строительные работы оплачивает собственник квартиры. Накопления дома можно использовать в том случае, если общность собственников приняла соответствующее решение и работы будут проведены во всем доме.

Кстати, благодаря  упрощенной схеме, когда весь путь необходимо пройти только для первой лоджии, собственники квартир стали чаще выполнять легальное остекление. В этом году Стройуправа получила 70 заявлений на остекление. 

Как согласовать проект остекления лоджии?

Как уже упоминалось, для начала необходимо разработать проект с сертифицированным архитектором и проектировщиком. Кроме того, заручиться поддержкой соседей – собственников квартирных, которые не возражают против конкретного визуального и технического решения. Чтобы собрать 50%+1 голосов владельцев квартир  можно организовать собрание или провести опрос. После согласования выбирается исполнитель работ.

Если у дома уже имеется утвержденный проект остекления лоджии, то изменить его нельзя. Следующий собственник, желающий провести остекление, должен будет сделать идентичную лоджию.

Важно! Перед реализацией проекта остекления, управляющая компания, например, RNP, должна обследовать дом и дать свое заключение о состоянии конструкции.

Согласование проекта происходит бесплатно, необходимо уплатить только пошлину. А вот разработка проекта и сами работы по остеклению – полностью платная услуга, осуществляемая частными компаниями. Самоуправление и обслуживающие компании услугу остекления не предоставляют.

«В любом случае, перед остеклением советую жильцам подумать, нужно ли это делать. Ведь если дом проектировался без стекол, значит дополнительные окна станут для него нагрузкой, изменят облик не только дома, но и всего квартала. И чаще всего остекленные лоджии постепенно превращаются в склад вещей, чего делать категорически нельзя!», - добавил руководитель Рижской строительной управы.

Вероятно, в будущем процедура остекления станет ещё проще. Рижская Стройуправа в план городского развития, который РД рассмотрит в следующем году, предложила внести унифицированные эскизы остекления лоджий для типовых домов. Это будут архитектурные стандартные решения, которые можно будет получить в Стройуправе и согласовать с соседями, управляющей компанией.

Как понять, что балкон находится в плохом техническом состоянии?

«Балконы и лоджии рижских многоэтажек находятся в разном техническом состоянии – все зависит от срока эксплуатации, года постройки дома, его серии, качества материалов, и даже уровня ответственности и мастерства строителей. Балконы открыты и подвергаются постоянному воздействию окружающей среды – постепенно происходит окисление металлических конструкций и разрушение бетона», - рассказывает руководитель учебной части RNP Александра Цимбале. 

Распространенный вопрос от жильцов квартир без балконов и лоджий: зачем нам вкладываться в ремонт у соседей, если своего балкона или лоджии у нас нет. По Закону о квартирной собственности, балкон – это общая собственность всех владельцев квартир дома. Поэтому при ремонте или демонтаже этих элементов фасада, финансовая ответственность ложится на плечи всех собственников квартир дома. И о любых манипуляциях нужно договариваться с соседями.

В прошлом году специалисты RNP обследовали 300 балконов, третья часть - около 100 - находятся в аварийном или предаварийном состоянии. «Сейчас собственникам квартир предоставлены сметы ремонтных работ на следующий год. И по 70 адресам в 2019 году мы планируем ремонтировать именно балконы. Важно знать: если хоть один балкон в предаварийном состоянии, то ремонтировать будут все балконы в доме»,-  делится цифрами представитель РНП Павел Семенов.

Он поясняет, что по закону домоуправление проводит визуальное обследование балконов и лоджий каждый год, а углубленное техническое обследование – не реже раза в десять лет.  Невооруженным глазом специалисты могут увидеть трещину в стене, открытую арматуру, отвалившийся кусок бетона, поврежденные перила. «Иногда мы видим, что на балконе начинают расти мох, кустарники или даже деревья, чего быть не должно. Работы по ремонту аварийных балконов оплачиваются из накоплений дома. Типичная проблема: жильцы думают – раз дерево выросло на балконе соседа – это их не касается», - отмечает специалист.

Техническое обследование, экспертизу износа могут (да и должны) заказать сами собственники квартир, обратившись к управляющей домом компании.  «Жильцы должны регулировать процесс, они владельцы и никто другой не обязан следить за балконами и лоджиями – это полная ответственность собственников квартир», уточняет Ингус Вирцавс.

«Сейчас реализуется программа Рижской думы по софинансированию ремонтных работ в многоквартирных жилых домах в размере до 50% от общей сметы По условиям этой программы Рижская дума может принять финансовое участие в восстановлении и ремонте балконов и лоджий», - разъясняет Александра Цимбале.

Можно ли ремонтировать балкон самостоятельно?

Если не затронуты несущие конструкции, ремонт балкона можно провести самостоятельно. Но возможности очень ограничены – что-то подкрасить, починить. Если балкон становится опасным, то его ремонт нужно поручить обслуживающей компании. Она составляет смету, какие материалы и работы можно предложить жильцам. Решает, что можно сделать, чтобы можно было эксплуатировать балконы дальше.

Если балкон уже в аварийном состоянии?

Если балкон признан аварийным, то нужен технический проект по восстановлению или демонтажу конструкции. Собственники квартир могут дать полномочия на разработку проекта управляющей компании. Например, в тех домах, которые обслуживает RNP, управляющая компания готова заказать проект и организовывать работы, а собственники должны обеспечить финансовую часть. Владельцам квартир не возбраняется самостоятельно найти проектировщика и исполнителя работ, и заключить с ними трехсторонний договор. 

Если хочется сделать косметический ремонт?

Красить фасадную стену на балконе (или лоджии) нельзя. «Были случаи, когда дом зеленоватых оттенков, а стена – синего цвета. Это выглядит ужасно! Если перила балкона металлические и кто-то решил закрыть их декоративными панелями – такой вопрос всегда нужно решать с экспертами», - отмечает Вирцавс.

Александра Цимбале напоминает всем владельцам квартир: «Не стоит хранить на балконе старые холодильники, велосипеды. Даже тяжелые цветочные горшки с землей могут быть лишней тяжестью, больше допустимой.»

Дизайн всего фасада, а не отдельных его частей, нужно утверждать в Стройуправе.  Другие работы, например, перестелить пол, покрасить подоконники или поменять окна – можно делать без разрешения Стройуправы.

Как следить за состоянием лоджий?

Лоджии менее прихотливы, нежели балконы. Их основная проблема – передняя панель.  Очень часто она приходит в аварийное состояние: разбалтываются крепления, стыки сварки ржавеют, разрушается сам бетон. Перила могут вывалиться, а это допускать нельзя. 

«Если на лоджии есть старые стеклоконструкции, рекомендуется от них избавиться. Инспектора Стройуправы у балкона или лоджии не дежурят, их можно увидеть только тогда, когда поступает жалоба от жильцов, соседей или видно снаружи, что что-то отваливается. Допустим управляющая компания сообщает о плохой технической ситуации. Но следить за лоджиями и заказывать техническое обследование, повторюсь, должны сами жильцы. История с остеклением очень тяжелая, и трудно сразу весь город сделать красивым. А обойти весь город – не хватит инспекторов», - сетует Вирцавс.

Хотим сделать лоджию частью комнаты

Здесь никакого самоуправства! «Проводить такие работы самостоятельно, с переносом батарей, стенок, окон и утеплением без технического проекта – это незаконно, потому что подобные действия могут привести к серьезным последствиям. Но, замечу, что есть такие проекты, которые позволяют объединять помещения. Поэтому для начала за консультацией нужно обратиться к сертифицированному архитектору, инженеру, техническому специалисту», - отметил Вирцавс.

Утепление лоджии – можно ли получить финансирование?

«Повторюсь, но восстановление или ремонт балконов и лоджий нельзя проводить без согласования. Скорее всего утепление лоджии вместе с её остеклением может быть выполнено в рамках комплексного проекта реновации дома.  Работы достаточно сложные и дорогие, но рекомендую воспользоваться софинансированием. На данный момент доступны  две основные программы финансовой поддержки ремонтных работ в многоквартирных жилых домах. Рижское самоуправление готово покрыть издержки на ремонтные работы в размере до 50% от общей стоимости, и финансовый инструмент ALTUM, доступный всем жителям Латвии и который помогает освоить средства ЕС на реновацию и утепление домов. Консультации об участии в этих программах можно получить в Rīgas namu pārvaldnieks», - добавила Александра Цимбале. 

Как получить софинансирование от Рижской думы - читайте здесь, а от ALTUM - здесь.