Сдал квартиру. Жильцы вынесли мебель. Что делать?

Заплати налоги и спи спокойно?

Не секрет, что большинство владельцев жилья до сих пор сдают квартиры, но деньги за это государству не платят. Хотя по закону нужно платить эту пошлину, так как речь идет о доходе, который облагается подоходным налогом с населения. И Служба государственных доходов (СГД) к этому процессу относится все серьезней и всеми способами пытается вывести на чистую воду тех, кто сдает квартиру, но не платит налог. В частности, уже неоднократно сообщалось, что в СГД действует особый отдел, который специализируется на интернет-сделках и электронной коммерции. Специалисты отдела планомерно ищут в интернете тех, кто сдает недвижимость, но налоги не платит. Одним словам, налоговые инспекторы досконально изучают все интернет-порталы, тематические группы в социальных сетях и делают свои выводы.

Соответственно, зная все вышесказанное, безответственный с точки зрения властей, но совестливый квартиросъемщик, регулярно заглядывая в почтовый ящик, страшится обнаружить письмо от СГД с убедительной просьбой разъяснить ситуацию о том, что там происходит в его второй квартире? И когда письмо приходит на неродном латышском языке, оно от этого становится еще более угрожающим...

Тем не менее обрисованная ситуация — это далеко не тот случай, когда можно вспомнить крылатую фразу: «Заплати налоги и спи спокойно!». Ведь даже если ты пошел в СГД и рассказал о том, что будешь сдавать квартиру и мечтаешь заплатить налог в 10 процентов от прибыли, то это только начало большой истории.

С точки зрения закона у тебя действительно все отлично — не подкопаешься, но у тебя есть жилец. И никакая Служба государственных доходов не поможет тебе, если на первый взгляд ответственный квартиросъемщик окажется разгильдяем и перестанет платить тебе деньги за аренду квартиры или попросту сбежит, прихватив с собой твои ценные вещи...

«Здравствуйте, я из Екабпилса. Мне предложили в Риге хорошую работу!»

Все понимают, что заселять в свою квартиру незнакомых людей — это последнее дело. Поэтому начинающие квартиросъемщики сначала ищут знакомых. Но тут, как всегда, действует закон подлости, ведь когда у тебя не было лишней жилплощади, все спрашивали: «Ты не знаешь, кто сдает квартиру?». А сегодня вроде те же знакомые при инициативе уже с твоей стороны хватаются за голову и восклицают: «Сам не знаю, как найти порядочного жильца!» И рассказывают примерно такую историю.

— Только поставил объявление на портал ss.lv — сразу звонок. «Здравствуйте, меня зовут Нина! Я жила и работала в том районе, где вы сдаете квартиру. Думаю, что она мне подойдет. Когда можно ее посмотреть и заплатить деньги? Большая просьба не сдавайте квартиру другому человеку — я еду из Виесите, это в Екабпилском районе, и очень не хочется проделать это путь зря!» — начинает свой монолог ваш собеседник.

Из дальнейшего рассказа, вы открываете для себя, что Нина действительно приехала. Пожилая женщина, вызывающая к себе доверие и предъявившая паспорт: Антонина Хлебникова, 1958 года рождения... Далее жительница Виесите рассказала грустную историю о том, как у нее умер сначала муж, потом сын и она осталась совсем одна. Была 3-комнатная квартира в Риге — решила ей продать, зачем теперь такие хоромы? Но доверилась маклерам, которые обвели ее вокруг пальца, заплатили всего пару тысяч и с этим богатством выставили за дверь. Жить где-то надо было, на эти деньги удалось найти крохотную комнатушку в том самом Виесите. Спасибо, мир не без добрых людей, через некоторое время позвонили бывшие сослуживцы и предложили хорошую работу в Риге. Теперь надо где-то остановиться, надеюсь, что вы не откажите? Разумеется, как тут отказать... Да, еще Нина, осматривая квартиру, вдруг видит на полке собрания сочинений и восклицает: «Надеюсь, вы книги оставите — я очень читать люблю!» И вы уже соглашаетесь с тем, что столь достойная квартиросъемщица заплатит вперед не за два, как принято, а за один месяц... И даже не удивляетесь, когда откуда не возьмись возникает Гунтарс, крестный Нины, который берется помогать пожилой женщине...

Зато уже через полтора месяца после безуспешных попыток дозвониться до несчастной Нины в сухом остатке вы имеете: пропавшие вещи, неоплаченные коммунальные услуги, убитую квартиру, необходимость врезать замки и делать новые ключи... 

Возможны варианты

Вариантов развода начинающих квартиросъемщиков существует масса. И история с Ниной — весьма характерная. В том смысле, что нечестный квартиросъемщик всегда будет пытаться расположить вас к себе. Рассказом про тяжелую жизнь, нарочитой интеллигентностью, еще много чем, что может взять за душу обывателя. 

Как не дать обмануть себя? В данном случае ответ, который на поверхности, — брать деньги за два месяца вперед (как бы вам ни было жалко вашего квартиросъемщика) и, конечно, заключить правильный договор об аренде. 
Эти действия не будут стопроцентно гарантировать, что вы не останетесь с носом (Например, возможна ситуация, что у вас снял квартиру человек, у которого нет официальных средств к существованию, и что вы тогда с него через суд взыщите?), но хотя бы уменьшат вашу тревогу за квартиру, которую вы сдаете. 

Обязательно прочитайте и другие советы от профессионалов рынка!

Полезные советы

Наших читателей консультирует Евгения Дмитриченко, создатель портала по самостоятельным сделкам с недвижимостью balu.lv

Ключевые моменты

• Квартиру можно сдать/снять самостоятельно, для этого не требуется помощь маклера. 
• Важно заключить договор.
• По закону арендатор имеет право и, более того, обязан декларировать свое местожительство по адресу фактического проживания. Арендодатель не в праве запрещать это. 

Владельцам квартир

Чтобы выставить квартиру перед арендаторами в самом выгодном свете, необходимо подчеркнуть все ее достоинства. Ключевые моменты успешной и быстрой сдачи жилья в аренду — качественные фотографии и эффективное объявление. 

Косметический ремонт

Ржавый кран, хлипкая полка, потертый линолеум, обои в разводах, тусклая люстра — все мелочи, которые вы привыкли не замечать, тут же бросятся в глаза потенциальному клиенту. Поэтому потратьте немного времени и денег, чтобы освежить квартиру, и обязательно вкрутите недостающие и/или перегоревшие лампочки. 

Запахи

Если ваш любимый кот порой ходит мимо лотка, перед визитом потенциальных клиентов обязательно проветрите помещения. Психологически запахи могут как создать ощущение уюта, так и испортить его. Не пренебрегайте данным фактором! Испеките булочки, заварите свежий кофе — приятные ароматы обеспечат позитивную атмосферу и настроят всех участников встречи на дружеский лад.

Уборка

Сдача квартиры в аренду — хороший повод сделать генуборку, перебрать вещи в шкафах, вымыть окна и снять с потолка паутину. Особое внимание уделите санузлу — он должен сиять! Уберите с поверхностей личные вещи — записки, фотографии, одежду, коллекцию гномиков и пр. Если есть возможность — вывезите из квартиры часть мебели. Обычно ее слишком много, а потенциальные жильцы любят просторные помещения. 

Время показа

Как правило, клиенты приходят к арендодателям вечером после работы. Однако лучше всего демонстрировать объект в светлое время суток, так как при естественному свете любая квартира выглядит выигрышнее. Если согласовать визит в рабочие дни не получается, договаривайтесь на выходные. Также стоит учитывать «час пик» и выбирать такое время, когда потенциальный клиент доберется до вас максимально быстро и без пробок. 

Психологические моменты

Презентуя квартиру, учитывайте интересы каждого конкретного человека. Пенсионеров заинтересует близость поликлиники и магазинов, молодых мам — то же, что пенсионеров, плюс детские площадки, садики и школы, молодых людей — спортклубы и ночные магазины, автовладельцев — стоянки. Кстати, беседуя с парой, старайтесь заинтересовать женщину, так как, по наблюдениям специалистов, в 90% случаев именно ее мнение будет решающим. И последнее: не встречайте клиентов в домашней одежде, ведь ваша цель — успешное деловое общение. 

Как насчет вранья?

Лгать потенциальным арендаторам категорически не рекомендуем. Однако позволительно сместить акценты. Подчеркните удобное транспортное сообщение, развитую инфраструктуру, тихих соседей (если это действительно так), похвалите старшего по дому (если заслужил). Подготовьте квитанции за коммунальные услуги за зимний и летний период, счет по налогу на недвижимость и за аренду земли (если земля не в собственности жильцов), а также выписку из Земельной книги, подтверждающую право собственности. 

Квартиросъемщикам

Перед принятием решения о заключении сделки и подписанием каких-либо договоров квартиросъемщикам следует проверить следующее:

• Уточните, что входит в арендную плату (коммунальные, налог на недвижимость, плата за обслуживание и т.д.).
• Посмотрите актуальную выписку из Земельной книги. Обратите внимание на обременения недвижимости. Если недвижимость заложена в банке, уточните, нет ли необходимости владельцу получить разрешение на сдачу недвижимости. Все данные в www.zemesgramata.lv.
• Попросите удостоверение личности владельца недвижимости. Проверьте, действительно ли договор с вами подписывает тот человек, которому принадлежит недвижимость. Сделайте копию документа.
• Попросите показать средний счет за коммунальные летом и зимой, чтобы спланировать свои расходы.
• Уточните, какие дополнительные расходы могут возникнуть у арендатора (телекоммуникации и т.д.).
• Попросите показать последний счет за коммунальные, чтобы удостовериться, нет ли задолженностей у владельца за коммунальные услуги (чтобы, например, не отключили электричество, телекоммуникации).
• Убедитесь, какие основания по договору есть у владельца, чтобы расторгнуть с вами договор. Это должно быть прописано очень четко.
• В случае, если вы делаете ремонт в квартире, договоритесь о сроке аренды, раньше которого у владельца не будет возможности расторгнуть договор.
• Проанализируйте возможность повышения арендной платы со стороны владельца.
• Обратите внимание, какие штрафные санкции предусмотрены в договоре.
• Уточните, в какие сроки вы можете прервать договор без каких-либо штрафных санкций.
• В случае долгосрочной аренды и дополнительных вложений с вашей стороны постарайтесь зарегистрировать ваш договор аренды в Земельной книге. Немногие владельцы согласны на это.
• Убедитесь, насколько часто в соответствии с условиями договора владелец квартиры будет иметь возможность ее посещать.
• Перед подписанием акта приема передачи квартиры проверьте работу всего оборудования и инженерных коммуникаций.
• Зафиксируйте показания счетчиков в акте приема передачи квартиры.
• Позвоните управляющему дома, спросите, нет ли больших задолженностей у дома перед коммунальными службами, из-за которых в доме может быть перерыв в подаче коммунальных услуг. 

Черный список арендаторов

Это название группы в социальной сети Facebook, которая регулярно делится информацией о нечестных квартиросъемщиках. Вот некоторые объявления:

• Более года все ок. Потом «товарищ» наплел про аварию, мол снимать не будет — съехал — ключи вернул после долгих уговоров по телефону — пакоматом!!! (потому что в больнице лежит) — да только в Екабпилской больнице не подтвердили его нахождения... В квартире бардак, посуда с плесенью, мусор, порванная мебель. Не считая ущерба, остался должен мне круглую сумму. Кормил завтраками. На данный момент — тотальный игнор.
• Госпожа Риетума. Сдавали ей квартиру на Стабу. Два года исправно платила, потом просто перестала платить. Год не платила ни арендную плату, ни коммуналку. Договор с ней мы уже расторгли в связи с неуплатой. Но мало того что она не платила ни за что, она еще и съезжать не собиралась. Повесила на двери табличку, что в квартире живет коренной житель Латвии...
• Хочу предостеречь собственников квартир, которые сдают в аренду свою недвижимость! Арина Кошкина ушла из квартиры, не заплатив счета за 2 месяца, оставила в квартире бардак (сломана вытяжка, мусор по всей квартире...) и не вернула ключи!!! На телефонные звонки не отвечает и на любые смс о просьбе отдать ключи каждый раз не приходит по договоренности!