Когда арендатор превращается в бедствие: реальные истории латвийских владельцев жилья
Истории латвийских арендодателей все чаще напоминают триллер: разрушенные квартиры, исчезнувшие жильцы, долги и угрозы. Социальные сети полны рассказов о том, как "арендатор мечты" превращается в кошмар, оставляя хозяев с огромными убытками и разбитыми надеждами.
Рынок аренды в Латвии порой бывает непредсказуемым — от неплательщиков, которые отказываются покидать помещение, до полностью разгромленных квартир. Недавно в социальных сетях широкий резонанс вызвала история, опубликованная одним мужчиной, о жильцах, которые довели переданное им жилье до неузнаваемости, а хозяину оставили гору неоплаченных счетов. К сожалению, это не единственный случай. Подобные истории регулярно появляются в социальных сетях, напоминая о рисках, с которыми в повседневной жизни сталкиваются арендодатели недвижимости.
Разруха и долги
Желание одного латвийского дальнобойщика сделать доброе дело и помочь другим людям обернулось настоящим кошмаром и серьезной финансовой дырой в бюджете. Мужчина, который в принадлежащий ему дом бесплатно пустил жить семью с тремя детьми, после возвращения из рейса пережил шок — дом оказался доведен до состояния, в котором его невозможно узнать, система отопления повреждена, а также накопился долг за электричество в сотни евро.
«Я был больше чем шокирован, увидев, во что все это превратилось», — написал хозяин в социальной сети Facebook.
Похожей историей поделилась и Анна, которая сдала в аренду доставшуюся ей в наследство от отца однокомнатную квартиру в рижском районе Дарзциемс молодой семье с двумя детьми. Порталу Jauns.lv она рассказала, что квартире требовался косметический ремонт, поэтому сумма аренды была символической — 135 евро. Взамен она получила обещание, что муж, который работает в строительстве, выполнит необходимые ремонтные работы — поклеит новые обои, обновит покраску дверей и оконных рам.
Договоренность также предусматривала: если в процессе проживания выяснится, что необходим более серьезный ремонт, хозяйка частично покроет расходы. Сама она жить там не планировала, поэтому надеялась, что новая семья, учитывая невысокую арендную плату и просторную квартиру, которую при желании можно даже превратить в двухкомнатную, поселится там надолго.
Был заключен договор аренды, составлен акт приема-передачи, ключи переданы новым жильцам, и все разошлись довольные сделкой на дружеской ноте.
Примерно два года все было в порядке — арендная плата вносилась относительно регулярно, при выборочной проверке коммунальных платежей также не обнаруживалось больших долгов. Возможно, какой-то месяц был пропущен, однако со временем все выплачивалось. К ситуации уже привыкли, поэтому то, что пару месяцев арендная плата не поступала, она заметила слишком поздно.
К сожалению, арендатор больше не отвечала на звонки и не выходила на связь в социальных сетях. Анна взяла запасные ключи и поехала посмотреть, что происходит.
«Я открыла дверь — и у меня опустились руки», — признается она, вспоминая тот разгром, который оставили после себя жильцы.
Обои сорваны, оставленная мебель либо полностью изношена, либо сломана. Раскладной диван был покрыт пятнами непонятного происхождения. Казалось, что квартиру покинули в большой спешке — повсюду были разбросаны предметы одежды, порванные картонные коробки. На кухне валялись остатки какой-то еды, засохшие миски, ведро, полное мусора, который уже начал гнить. Во всем жилье стоял невыносимый запах.
Выяснилось, что жильцы постоянно пользовались услугами различных фирм быстрых кредитов. «Письма приходили еще как минимум полгода после их исчезновения», — рассказала женщина.
На вопрос, обращалась ли она в правоохранительные органы в связи с недобросовестными жильцами, она ответила, что нет — по ее мнению, это все равно было бы лишь пустой тратой времени. Квартиру женщина продала, поняв, что снова пройти через нечто подобное она бы не смогла.
«Арендатор мечты» — кошмар владельца жилья
Как свидетельствуют собранные порталом Jauns.lv истории других владельцев жилья, в процессе сдачи недвижимости в аренду проявляется несколько типичных проблемных ситуаций и моделей поведения арендаторов, которые владельцам стоит учитывать перед тем, как доверить свое имущество незнакомым людям.
Многие признают, что первое впечатление часто оказывается обманчивым. На объявление откликаются приятные, вежливые и на первый взгляд платежеспособные арендаторы. Однако вскоре после заселения ситуация резко меняется — начинаются регулярные задержки платежей. Играя на чувствах владельца, всегда находится какое-то оправдание: то внезапная болезнь или потеря работы, то смерть родственника или другие проблемы.
«Патологически лжет — говорит, что на работе не выплачивают зарплату, и обещает заплатить в следующем месяце. Тянет время, а потом внезапно исчезает», — пишет о поведении одного арендатора Виталий на портале Sudzibas.lv.
В момент, когда долг по аренде и коммунальным платежам уже превышает тысячу евро, арендатор нередко исчезает без следа. Ключи небрежно бросаются в почтовый ящик или оставляются у порога, договор расторгается одним коротким SMS-сообщением, а номер владельца — блокируется.
Но настоящий шок наступает в тот момент, когда хозяин открывает дверь квартиры.
Картина часто оказывается ужасающей: в стенах и дверях пробиты дыры, ламинат вздулся и безвозвратно поврежден, обои сорваны. Совсем новая мебель и кухонная техника уничтожены, за диванами гниют остатки еды, а по углам скопились горы мусора. Жилье может быть заражено тараканами или в нем стоит невыносимый запах.
Уходя, жильцы нередко забирают с собой и то, что принадлежит хозяину — начиная от электрочайника и заканчивая журнальным столиком или даже более дорогой бытовой техникой.
Вместо того чтобы сдавать жилье дальше, владельцу приходится тратить огромные средства на капитальный ремонт, замену полов и профессиональную дезинсекцию.
«Квартира воняла, стены были залиты и испачканы. Кухня была такой, что к ней не хотелось прикасаться — вся грязная. В некоторых местах в стенах были пробиты дыры. Диван, которому было чуть больше года, пришлось выбросить — порванный и испачканный», — возмущенно пишет одна владелица квартиры на портале Sudzibas.lv.
«Оккупация» недвижимости и открытые угрозы
Опыт владельцев также показывает, что иногда заложниками ситуации становится весь подъезд. Хозяину приходится выслушивать возмущение соседей из-за того, что квартира превратилась в «проходной двор» для сомнительной публики. Появляются обоснованные опасения по поводу оборота нелегальных веществ, поступают жалобы на постоянный шум, употребление алкоголя, агрессивные ссоры и даже драки.
«Когда они употребляли наркотики, угрожали всех убить, поэтому соседи несколько раз вызывали спецподразделение и полицию», — делится своим тяжелым опытом один мужчина.
Нередко также откровенно игнорируются пункты договора о домашних животных: в квартирах держат крупных собак, которых не выводят на улицу, и они не только разрушают имущество, но и создают антисанитарные условия.
Самые тяжелые ситуации возникают тогда, когда арендаторы не только не платят за проживание, но и открыто и нагло отказываются покидать помещение даже после окончания срока договора аренды. Они лишают владельца доступа к его собственности и живут почти с демонстративным ощущением безнаказанности.
Когда хозяин все-таки пытается действовать, арендаторы могут становиться агрессивными — звучат угрозы физической расправы, а иногда приходят пугающие сообщения с предупреждениями о возможных последствиях, если будут привлечены правоохранительные органы.
Как защитить себя от недобросовестных арендаторов
Чтобы защитить себя от финансового и морального краха, одной интуиции недостаточно. Как порталу Jauns.lv рассказал эксперт по недвижимости Мартиньш Клявиньш с портала Pardot.lv, основой любой безопасной сделки является юридически корректный договор аренды.
Одна из самых больших ошибок арендодателей — полагаться на устные договоренности или простой договор, который лежит в ящике стола.
Эксперт подчеркивает: чтобы защитить себя от возможных неприятностей со стороны арендатора, договор аренды обязательно нужно зарегистрировать в Земельной книге Латвии.
«Почему это важно? Если договор зарегистрирован в Земельной книге, в случае конфликта — например, если арендатор не платит — вы можете обратиться в суд в приоритетном порядке. Такие дела рассматриваются примерно в течение семи рабочих дней. Это самый быстрый законный способ освободить помещение от недобросовестного арендатора», — объясняет эксперт.
При составлении договора важно не допускать ошибок в персональных данных или описании недвижимости. Но не менее важным документом является акт приема-передачи. К нему обязательно нужно приложить подробные фотографии, зафиксировав каждый угол, мебель и состояние бытовой техники. Это позже позволит четко отличить естественный износ от умышленных повреждений.
Например, износ ламината за десять лет — естественный процесс, тогда как через полгода стены, забрызганные вареньем, или вздувшийся пол — однозначная ответственность арендатора.
Эксперт также обращает внимание на еще один важный нюанс. Многие арендодатели допускают ошибку, будучи слишком вежливыми и боясь задавать неудобные вопросы. Клявиньш подчеркивает, что строгий отбор или «фильтрацию» нужно начинать уже во время первого телефонного разговора.
«Не нужно бояться задавать прямые вопросы — где человек работает и каковы его доходы. Я даже рекомендовал бы просить выписку банковского счета за последние шесть месяцев и рекомендации от предыдущих арендодателей», — объясняет он.
О дисциплине арендатора также говорит его способность подстроиться под время просмотра, предложенное владельцем. Если потенциальный арендатор уже в начале выглядит «сомнительным» или не может прийти в указанное время, это первый тревожный сигнал, который может указывать на возможные проблемы с платежной дисциплиной в будущем.
Стандартная практика требовать оплату за первый и последний месяц часто оказывается недостаточной, чтобы покрыть возможные убытки. Опытные арендодатели придерживаются «правила трех месяцев»: взимается оплата за первый месяц, залог в размере одной месячной аренды и оплата за последний месяц.
Кроме того, платежи всегда должны производиться авансом. «Арендатор должен платить за следующий месяц, а не за уже прожитый. Это единственный способ, которым арендодатель может хоть немного застраховать себя от внезапного исчезновения арендатора», — добавляет Клявиньш.
Когда худшее уже произошло
Если, открыв дверь, вы видите разгром, первым шагом должен быть вызов полиции. Хотя полиция не занимается выселением арендаторов, ее присутствие необходимо для фиксации факта и, возможно, для начала уголовного процесса по делу о повреждении имущества.
Эксперт также напоминает о часто забываемом нюансе — страховании: «Если у вас хорошая страховка, она может покрыть убытки, а затем страховщик в порядке регресса обратится к арендатору. Это сэкономит ваше время и нервы в судебных разбирательствах».
Наконец, Клявиньш советует всегда делать «домашнюю работу»: «Прежде чем пустить незнакомца в свою собственность, уделите время проверке его данных в открытых источниках, например на портале Sudzibas.lv или в социальных сетях. Эти несколько минут могут уберечь вас от многих лет судебных тяжб».
