Что скрывается за дверью купленной квартиры? Новый закон меняет правила
С этого года покупка жилья в Латвии перестаёт быть делом исключительно цены и локации. В игру официально вступают долги. В стране начал действовать принцип «долг следует за квартирой», который напрямую влияет как на покупателей, так и на весь рынок недвижимости.
Суть нововведения проста, но последствия — далеко не формальные: при покупке квартиры новый собственник теперь автоматически принимает на себя часть финансовых обязательств предыдущего владельца.
Что именно изменилось
Поправки, принятые Сеймом, устанавливают: новый владелец жилья отвечает за долги по содержанию дома за последние три года. Речь идёт о:
- коммунальных платежах;
- расходах на управление домом;
- взносах в накопительный фонд;
- плате за законное пользование землёй, если она применяется.
Более старые долги — те, что накопились свыше трёх лет назад, — по-прежнему остаются ответственностью прежнего собственника.
Законодатель объясняет изменения стремлением навести порядок в платёжной дисциплине и защитить дома от хронического недофинансирования. Одновременно рынок должен стать более прозрачным: сделки — понятнее, а риски — предсказуемее.
Что это значит для покупателя
Главный вывод для покупателей очевиден: проверка квартиры перед сделкой больше не формальность, а необходимость.
Как отмечает эксперт рынка жилья банка Citadele Артис Зейля, наличие долга само по себе ещё не ставит крест на покупке или ипотеке. Важно учитывать размер задолженности, её структуру, количество кредиторов и юридический статус — например, передан ли долг на взыскание.
Иными словами, «проблемная» квартира — не всегда плохая сделка, но теперь она требует куда более взвешенного подхода.
Как действовать, если у квартиры есть долг
Эксперты советуют несколько рабочих сценариев:
- Снижение цены: если продавец не может погасить долг до сделки, стороны могут договориться о меньшей стоимости квартиры с учётом суммы задолженности.
- Включение долга в сделку: в отдельных случаях долг можно включить в покупную цену — но только если его размер полностью ясен, включая штрафы и пени, и если порядок погашения чётко прописан в договоре.
- Индивидуальная оценка: универсальных решений нет — каждый случай рассматривается отдельно, с учётом юридических нюансов.
Хотя продавец обязан сообщить о наличии долгов, банки настоятельно рекомендуют покупателям проверять всё самостоятельно: запрашивать справки у управляющего, смотреть последние счета за коммунальные услуги. Централизованной базы таких данных у банков нет — ответственность за проверку фактически лежит на покупателе.
Как это повлияет на рынок недвижимости
В краткосрочной перспективе сделки станут сложнее: вырастет объём юридических проверок, а процесс покупки может занять больше времени. Однако в долгосрочной перспективе эффект может оказаться положительным.
По словам Артиса Зейли, новый порядок упростит взыскание долгов, улучшит финансовое состояние домов и снизит риск того, что обслуживание и ремонты будут страдать из-за хронических неплатежей. В итоге рынок может стать более устойчивым, а собственники — более ответственными.
