С нового года трехлетние долги продавца квартиры будут переходить к покупателю - законно ли это?
С 1 января 2026 года покупатели квартир в Латвии будут отвечать за долги продавцов за последние три года. Юрист Дмитрий Трофимов предупреждает о рисках и называет поправки нарушением прав человека.
C нового года покупатель квартиры будет отвечать за долги продавца, которые были сделаны им на протяжении последних трех лет. И если вы своевременно не позаботились о том, чтобы прояснить ситуацию, вы можете вместе с купленной квартирой получить неприятный сюрприз. Речь идет о долгах, связанных с обслуживанием квартиры, коммунальными платежами, долгами в резервный фонд дома и т.д. Сюда же относятся и штрафные санкции. Конечно, потом, после сделки, покупатель имеет право взыскивать эту сумму с продавца — но на деле осуществить такое удается далеко не всегда, сообщает LSM+.
Для покупателя проблема заключается в том, что обнаружить долги продавца бывает порой довольно сложно. «В Земельной книге эти долги не фиксируются. Они могут быть зафиксированы в регистре коммерческих залогов, причем зарегистрированы не на конкретного человека, а, например, на общность жильцов. Иногда о долге можно узнать из счета за квартиру, либо получив справку от управляющего. Но такие справки не всегда охотно выдают. В одной управляющей компании я получил ее моментально, в другой — только благодаря личному знакомству с руководством, а в третьей мне просто отказались ее выдавать, — рассказывает Трофимов. — В том случае сделка купли-продажи не произошла, потому что покупательница была резко против принимать чужие долги без каких-либо оснований».
Сейчас ситуация меняется. Информацию о долгах можно получить, например, на сайте Rīgas namu pārvaldnieks в клиентской части — там есть кнопка, нажав на которую, вы можете получить справку о имеющихся долгах. Однако, тут есть один нюанс. «Проблема в том, что эта справка не является электронным документом, ее можно легко подделать. Для надежности покупателям предлагают получить доверенность от продавца и таким образом проверять его долги. Но, на мой взгляд, это довольно глупо — вы просите у продавца квартиры выдать вам доверенность, чтобы вы могли его проверить».
Трофимов считает, что нужно было либо выдавать электронные документы, как это делают, например, банки, либо делать информацию общедоступной.
Юрист и риэлтор призывает покупателей квартир проявлять повышенную бдительность. «Часто риски можно обнаружить уже в самой Земельной книге. Если там были какие-то взыскания или проблемы с судебными исполнителями, то вам нужно удвоить внимание и проверять вообще все, что говорит продавец квартиры. К сожалению, очень многие люди этого не делают и в результате оказываются в достаточно печальной ситуации».
Трофимов считает, что новые поправки являются нарушением прав человека.
«Я еще понимаю, когда на покупателя переходят долги, связанные с вложениями в дом, с реновацией. Но почему он должен отвечать за долги, сделанные другим частным лицом, например, по электричеству или газу? Я здесь вижу нарушение прав человека». Специалист по сделкам с недвижимостью допускает, что по поводу этих поправок вполне возможна кассационная жалоба в суд Сатверсме, и эти изменения могут быть отменены.
