За безопасностью советских многоэтажек не следят с 90-х годов. Кто сейчас будет за это платить?
В Латвии готовится к принятию закон об управлении многоквартирными домами. Его главная цель — защитить здания от обрушения и поддерживать их в надлежащем техническом состоянии. С 90-х годов никакого централизованного контроля за этим не велось — состояние домов было оставлено либо на совесть их владельцев, либо на произвол судьбы (что практически одно и то же).
Впервые о проблеме в 2020 году заявил Госконтроль — тогда по итогам ревизии ведомство указало, что после денационализации в Латвии фактически нет единого подхода, обеспечивающего безопасность многоквартирным домов.
Теперь ситуацию призван изменить новый закон — сейчас он находится в стадии разработки.
"Новый закон будет направлен на создание правовых предпосылок, позволяющих эффективно управлять многоквартирными домами. Следует, однако, помнить, что создание предпосылок само по себе еще не гарантирует, что что-то улучшится", — поясняет Янис Узуленс, руководитель бюро Jurisconsultus.
Главный вопрос, связанный с наболевшим законодательным регулированием важнейшего жилищного вопроса — кто именно будет платить за обеспечение жильцов многоэтажных жилых домов своевременным ремонтом и обслуживанием зданий с целью их защиты от обрушения и во сколько это обойдется?
Еще в 2020 Госконтроль заключил, что необходимые для ремонта зданий средства зачастую превышают платежеспособность их владельцев. Одно из предложенных тогда решений — создание механизма финансовой поддержки для тех владельцев зданий, которые было бы готовы инвестировать в повышение безопасности своего дома. В процесс должны были бы вовлекаться жильцы, поскольку общее состояние дома — в их прямых интересах.
Один дом: кто зарабатывает и кто платит?
В жизни дома участвуют не только его жильцы — помимо них есть еще и управляющий домом, муниципалитет, государство, банки, страховщики, оценщики недвижимости и поставщики услуг. Однако платят — только жильцы. Все остальные — зарабатывают.
Складывается интересная ситуация — Госконтроль утверждает, что эффективного подхода к обеспечению безопасности жилья в стране нет, при этом собственники квартир платят за все, а ряд субъектов (коммунальщики) получают от них деньги за исполнение своих прямых обязанностей.
Очевидно, что ответственность за проблему, выявленную Госконтролем, должны нести не только владельцы, но и гораздо более широкий круг субъектов. При этом исполнение уже действующих правил Кабинета министров очень сильно "хромает" (либо не соблюдается вовсе).
Правила Кабмина — сугубо формальные?
Правила Кабинета министров Латвии № 907 определяют порядок и условия проведения исследования, технического обслуживания и текущего ремонта многоквартирных жилых домов, оборудования и коммуникаций в нем. На самом деле указанные правила вполне понятны и даже просты в исполнении, если только при их исполнении не возникнут существенные разногласия между владельцем и управляющим дома.
Согласно правилам от 2018 года, управляющий должен брать на себя техническое обслуживание жилого дома, оборудования и инженерных сетей, его визуальный осмотр, техническое исследование и устранение повреждений.
При этом в реестре жилых домов зарегистрировано более 900 управляющих компаний, предоставляющих все вышеперечисленные услуги. Для Латвии это избыточно много. Вместе с тем это может означать, что владельцы не доверяют управляющим и предпочитают заниматься обслуживанием дома самостоятельно. Это также может означать, что правила Кабмина воспринимаются формально и как необязательные. Поэтому проблема должна решаться государством.
Что делать и кто будет платить?
Разработка нового закона и его вступление в силу еще займут некоторое время. Но разбираться с наследием советской эпохи нужно уже сейчас — и времени совсем мало. Поэтому возникает вопрос - что делать и сколько это может стоить?
Есть несколько технически простых решений, которые не зависят от законодательных изменений. По оценкам специалистов, стоимость проведения полного технического исследования многоквартирных домов советской эпохи — от 3 до 30 тысяч евро за объект: цена напрямую зависит и от объема выполняемых работ, и от технического состояния здания.
Поскольку нужные средства действительно могут превышать платежеспособность владельцев зданий, государству следовало бы задуматься о создании механизма финансовой поддержки.
Также было бы целесообразно договориться с собственниками квартир о том, что техническое исследование зданий обязательно должно быть проведено в течение ближайшего года или двух. В случае, если это не произойдет в установленные сроки, государство должно провести исследование самостоятельно, но это будет стоить, например, на 25% дороже.
