Перепланировка квартиры в Латвии: что нужно согласовывать?
Многим хочется сделать свои жилища лучше и просторнее. Сносят стены, объединяют помещения и делают другую перестройку, но это может закончиться большими штрафами. В каких случаях необходимо согласовать перестройку, и когда имеется возможность легализовать несогласованное строительство?
Об этом говорилось на вебинаре «Luminor Bank», в котором принял участие эксперт жилищного кредитования «Luminor Bank» Каспарс Саулс, руководитель Рижской строительной инспекции Марина Карклиня, архитектор Эва Калвиня и эксперт по продаже недвижимости Дэйвидс Баронс.
Бассейн в квартире, канализация в дымоходе
«Человеческая фантазия неисчерпаема», – признает архитектор Эва Калвиня. Они видели канализационную трубу, подключенную к дымоходу, и все содержимое попадает в подвал. Обитатели последнего этажа расширяли свою квартиру, сделав лестницу на чердаке. «В квартире многоквартирного дома встроена сауна, с игнорированием всех норм пожарной безопасности», – продолжает она. И, возможно, построенный в квартире бассейн не анекдот, а реальный случай.
За незаконное строительство грозит штраф. Самоуправление может даже принять решение о сносе незаконно построенного здания, например, если оно построено в месте, где любое строительство запрещено, – в природном резервуаре, у полосы причала или у красных линий.
Без разрешения на строительство вы можете осуществлять ремонт своей квартиры, в том числе сменить покрытие пола, оборудовать подвесные потолки, заменить или снять двери (без расширения дверного проема) и т.п. Если дом не является памятником культуры и не находится в историческом центре Риги и в его защищаемой зоне, то старые деревянные окна можно заменить пластиковыми окнами без изменения размеров и рамы окон, а также цвета наружных рам. В ванной вы можете поставить ванну у другой стены или поставить душевую кабину, в туалете можно сдвинуть унитаз.
Как только вы хотите приступить к работе со стенами, необходим согласованный в строительной управе проект. Если стены не несущие, то есть возможность, что по согласованному проекту их можно снести или построить в другом месте.
Когда перестройка должна быть согласована с соседями?
Если вы хотите поставить ванную или туалет над соседней жилой комнатой, потребуется письменное согласование с собственником нижней квартиры, так как влажная зона не может находиться над жилыми помещениями. И не обязательно, что сосед согласится с этим. Зачем ему в своей спальне прислушиваться к звукам с вашего туалета и рисковать возможным затоплением?
Если вы живете на первом этаже, то такое согласование не требуется, хватит проекта. Если санитарный узел не намерены перемещать, но хотите только расширить его, например, за счет своей прихожей, то у соседа разрешение не требуется, потребуется только согласованный проект.
Если вы хотите создать кухню в другом помещении, то, скорее всего, это придется согласовать с соседом снизу, потому что коммуникации (водопроводные и канализационные трубы) нельзя протаскивать через жилую комнату квартиры снизу. Если коммуникации не трогать и раковину перенести на другую сторону стены, то это не надо согласовывать с соседом снизу.
Если вы хотите расширить свою квартиру на счет площади общего пользования дома, например, добавить в свою квартиру часть дома, то необходимо письменное согласование со 100% владельцами квартир. На самом деле это не реально, потому что кто-то не согласится или не будет возможно найти некоторых владельцев квартир.
И еще есть один специфический вид собственности, в котором практически невозможно согласовать никаких перестройок. Это квартиры в денационализированных домах, продаваемых как идеальные части дома.
Застекление лоджий
Если вы хотите внести изменения в фасад дома, проект должен быть согласован с большинством собственников квартир – 50% плюс один. Чаще всего это застекление лоджии. Весь дом должен иметь одинаковый визуальный вид фасада.
Наиболее удобным решением является, если большинство собственников квартир на общем собрании договариваются об эскизе застекления (количество и размеры оконных рам) и согласовывают его в строительной управе. Тогда любой владелец квартиры дома, если захочет, по этому эскизу сможет застеклить свою лоджию. Каждому отдельно не придется разрабатывать проект и ходить в строительное управление согласовывать его.
Подписи собственников квартир могут быть собраны также в виде опроса. Если вы захотите добавить застекленную лоджию в жилой комнате, убрав наружную стену под окном, вам понадобится проект.
Что невозможно согласовать?
«Невозможно согласовать то, что не соответствует нормативным актам и является незаконным», – поясняет начальница Рижской городской строительной инспекции Марина Карклиня.
Незаконная перестройка, например, снос несущих стен, ухудшает техническое состояние здания. Возникает риск деформирования здания и даже разрушения.
К сожалению, есть случаи, когда в девятиэтажном доме владелец квартиры на первом этаже частично снес несущую стену. Если осуществлена незаконная перестройка, приходится платить штраф, а также все восстанавливать в соответствии с проектом.
Если несущие стены не тронуты, обычно можно разработать упрощенный проект реновации и согласовать его в строительной управе. Иногда можно перестроить и несущие стены квартиры, а затем необходим согласованный строительный проект.
В частных домах не удастся согласовать и такую перестройку, когда расширена площадь застройки и она превышает установленную территориальную планировку самоуправления. Невозможно согласовать сооружения, построенные на красных линиях.
Вывод
Если все-таки осуществлена несогласованная перестройка, рекомендуется не задерживаться с ее согласованием. Приведение в порядо документов дешевле не станет. И такую собственность будет нелегко продать. При согласовании незаконной перестройки собственность должна быть восстановлена в прежнем состоянии, в соответствии с проектом.
