Кадастр: что ждет жильцов многоквартирных домов и кому новая система на руку?
Если проект о новой кадастровой стоимости останется без изменений, стремительный рост ждет собственников частных домов, жилищ в новых проектах жилых домов и сельскохозяйственных угодий. Однако будут и те, кому повезет – около 37% жителей старых многоквартирных домов даже могут рассчитывать на небольшое уменьшение кадастровой стоимости.
По информации Государственной земельной службы (ГЗС), в Латвии имеется 36 983 единицы земли, главной целью использования которых является застройка многоквартирными жилыми домами.
При расчете возможной кадастровой стоимости этих земельных единиц в 2022 году ГЗС констатировала, что у 13 804 единиц она станет даже ниже, чем сейчас, у 19 299 единиц может увеличиться до 20% от нынешней стоимости, а сособственники 3808 домов должны считаться с большим ростом, особый скачок будет в Юрмале и центре Риги.
В новой системе кадастровой стоимости земля будет оцениваться по разным коэффициентам, и о возможных изменениях свидетельствует конкретный пример ведомства - Пурвциемс.
На ул. Илукстес, 52/1, расположены два 13-этажных жилых дома, у которых, теоретически, необходима земельная площадь только в объеме 3199 квадратных метров, и на это будет определена полная кадастровая стоимость. Остальные 11 000 квадратных метров, которые, скорее всего, являются искусственно "прикрепленными", будут оцениваться с использованием пониженного коэффициента, и результат будет удивительным – сейчас кадастровая стоимость превышает 800 000 евро, а по новой формуле составит только 177 000 евро.
Есть и противоположный пример – земельная единица в Майори, улица Эрглю, где находится четырехэтажный жилой дом с необходимой земельной площадью 2974 квадратных метра. Здесь всего лишь 65 квадратных метров, поэтому жильцов ожидает повышение кадастровой стоимости с примерно 170 000 евро до 1,4 млн.
В больших городах очень много жилых домов находится в так называемой принудительной аренде – есть ситуации, когда земля под домом не принадлежит жильцам, потому что отдана бывшим владельцам и обычно уже перешла в руки перекупщиков.
Исследование, проведенное ГЗС в 2015 году, свидетельствует о том, что такие проблемы у примерно 3300 многоквартирных домов с 100 000 квартир. Прочие - разные хозяйственные и общественные объекты, в которых объем налога на собственность может достигать 9% от кадастровой стоимости.
В настоящее время законодательство определяет, что собственник земли имеет право потребовать арендную плату до 6% от стоимости земли в год, пока подлежащий уплате государству земельный налог составляет всего 1,5% в год. Земля под многоквартирными домами стала очень прибыльным бизнесом и целенаправленно сконцентрирована в руках нескольких предприятий.
В Сейме уже пять лет "маринуют" законопроект, который может изменить ситуацию в пользу жителей. А именно, с 1 октября 2015 года в парламенте застрял проект к закону о завершении принудительной распределенной собственности на приватизированных многоквартирных домах. Документ передан на рассмотрение в комиссию по делам госуправления и самоуправлений.
Закон предусматривает механизм, что земля в принудительном порядке выкупается у собственника земли в пользу жильцов дома. Если в доме за это проголосует 50% + один, то земля должна быть продана за кадастровую стоимость, однако оценивается также возможность применить коэффициент 0,5.
13-ый Сейм законопроект перенял на дальнейшее рассмотрение, и, по предоставленной Министерством юстиции информации, последняя попытка обсудить это на заседании комиссии состоялась 10 марта, но отсрочена из-за пленарного заседания Сейма и далее рассмотрят это осенью.
Средний прирост стоимости кадастра земли под многоквартирными домами может составлять от 30 до 50 процентов.
Если новую систему оценки кадастра примут без изменений, а с принудительным разделом собственности никаких изменений не будет, владельцы этих земель в одно утро проснутся по меньшей мере на 100 млн евро богаче.
