Сколько стоит ваше жилье? Актуальная информация об оценке недвижимости
Покупка жилья – это важный шаг, который часто сопровождается множеством вопросов и волнений: учтены ли все нюансы, обо всём ли подумали? Многие ответы можно найти в оценке недвижимости, которая чаще всего требуется для получения кредита в банке, но также необходима в других случаях, когда важно знать рыночную стоимость имущества.
О ключевых аспектах оценки и актуальных критериях рассказывает эксперт по ипотечному кредитованию банка Luminor Каспар Саусайс.
Определение стоимости жилья
Для приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита необходимо выполнить множество процедур, включая оценку недвижимости. Она определяет стоимость объекта на момент перед продажей или покупкой, учитывая его состояние, расположение и другие критерии. Этот процесс важен как для покупателя, чтобы понять соответствие объекта рыночной стоимости, так и для продавца, чтобы установить адекватную цену. Также оценка необходима банку, который определяет размер кредита, обеспечивая, чтобы заемщик не брал на себя чрезмерные обязательства, а в случае необходимости имущество можно было продать и вернуть выданное финансирование.
Согласно законодательству Латвии, банки могут предоставлять финансирование на основе стоимости недвижимости. Размер кредита определяется исходя из наименьшей из двух величин: цены покупки или рыночной стоимости. Максимальный размер займа составляет 90% от этой суммы. Оценка недвижимости важна и для покупателей, приобретающих жилье без кредита: если сделка финансируется из собственных средств, оценка служит гарантией, что покупка не будет переоценена, с документами все в порядке, а помещение действительно предназначено для проживания, а не зарегистрировано, например, как административное.
Устойчивость и другие важные критерии
При оценке недвижимости рассматриваются различные критерии, которые имеют значение для покупателя. Ключевые факторы включают расположение, юридические аспекты, техническое состояние здания, архитектуру, площадь помещений, коммуникации, состояние лестничных клеток и внутренней отделки. Также учитываются окружающая среда и инфраструктура: соседняя застройка, вид из окна, благоустройство территории, доступ к природе и зонам отдыха, наличие парковки, остановок общественного транспорта, магазинов, детских садов и школ.
Все большую роль играет энергоэффективность зданий. По закону при покупке или продаже недвижимости должен быть энергетический сертификат, но фактически в Латвии это строго контролируется только для новых построек – без него строительное управление не выдаст разрешение на эксплуатацию. На вторичном рынке механизмов контроля наличия сертификата нет, из-за чего Латвия отстает от других стран Балтии. Энергоэффективность влияет на рыночную стоимость недвижимости и облегчает ее продажу: не все новые проекты обладают высокой энергоэффективностью, и не все старые дома являются энергорасточительными. Многие старые здания можно обновить до уровня современных стандартов, в том числе с помощью программы ALTUM. Проверить наличие энергетического сертификата и класс энергоэффективности объекта можно на сайте Государственного бюро строительного контроля.
Новым элементом в оценке недвижимости стало включение анализа климатических рисков, что постепенно закрепляется в международных и местных стандартах. Оценщики теперь должны учитывать долгосрочные риски, такие как наводнения, ураганы, обильные осадки, оползни, эрозия берегов и другие природные явления.
Когда проводить оценку?
Хотя подать заявку на финансирование жилья можно и без оценки недвижимости, ее все же рекомендуется провести заранее. Это позволит точнее определить желаемую сумму кредита, сумму ежемесячного платежа и получить более четкие ответы на важные вопросы. Если оценка не была сделана заранее, а сумма кредита рассчитывалась на основе рыночной стоимости, а затем выяснится, что оценочная стоимость отличается от заявленной цены, предложение по кредиту будет скорректировано, и разницу придется покрыть покупателю. Оценка недвижимости в среднем занимает от трех до пяти дней.
Выбор оценщика – ваш выбор
Каждый банк обязан контролировать качество, объективность и нейтральность работы оценщиков, поэтому у банков есть списки проверенных специалистов. Если вы планируете обращаться в несколько банков за консультацией по кредиту, лучше выбрать оценщика, который входит в списки всех потенциальных кредиторов.
Получатель займа может сам выбрать оценщика, однако иногда банки предлагают бесплатную оценку. В других случаях покупатель оплачивает эту услугу самостоятельно, если с продавцом не была достигнута особая договоренность о распределении расходов.
