Несогласованная перепланировка квартиры: что надо знать?
Приобретение жилья является важной покупкой для каждого, поэтому перед его проведением важно тщательно оценить и убедиться в техническом и юридическом состоянии недвижимости.
Как следует из наблюдений банка Luminor, люди активнее всего предпочитают покупать отремонтированные двухкомнатные квартиры в серийных зданиях, построенных в советские времена. В основном в этом сегменте приходится сталкиваться с переоборудованными квартирами, и редко где это сделано легально. Нелегализованная перестройка может снизить рыночную стоимость, а также уменьшит возможности использования такой собственности в качестве обеспечения в случае кредита.
Перед приобретением убедитесь в юридическом и техническом состоянии собственности
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед покупкой жилья важно оценить как юридический статус, так и его техническое состояние, поскольку несогласованная перестройка может угрожать безопасности его обитателей. Это, конечно, требует дополнительных знаний, ведь иногда жилье визуально может показаться очень хорошим, но технически оно может иметь различные недочеты. Поэтому при осмотре квартиры рекомендуется привлекать профессионала отрасли, который быстрее укажет на внесенные в жилье изменения, а также отметка о внесенных несогласованных изменениях будет видна в оценке недвижимости.
Чтобы быть полностью уверенными в том, что недвижимость соответствует ее документации, эксперт по жилищному кредитованию Luminor Каспар Саусайс советует тщательно сравнить ситуацию в квартире с планом ее помещений и не стесняться задавать вопросы действующему собственнику квартиры или его представителю. Важно учитывать, что за все существующие перестройки (в том числе ранее произведенные изменения планировки) и потенциальный ущерб другим собственникам отвечает действующий собственник.
Дополнительные затраты при покупке жилья с несогласованной перестройкой
Следует учитывать, что чаще всего самовольная перестройка в квартирах производится путем перестройки или демонтажа несущих перегородок, объединения кухни с гостиной или санузлов. Замена окон или застекление лоджии также может считаться несогласованной перестройкой, если не соблюден единый общий образ фасада здания – изменено деление оконных рам, его цвет и другие существенные детали.
Эксперт Luminor banka Каспар Саусайс обращает внимание: "При приобретении жилья, в котором проведена самовольная перестройка, любые несогласованные изменения приведут к дополнительным расходам на благоустройство объекта и оформление необходимой документации. Если в объекте недвижимости была проведена несогласованная реконструкция, банк перед выдачей ипотечного кредита оценивает значимость изменений и в зависимости от этого рекомендует согласование реконструкции или налагает обязанность согласовать внесенные изменения в течение определенного периода. Только после этого начинается процесс финансирования". Надо считаться с тем, что могут быть и перестройки, которые невозможно согласовать, и в собственности должны быть проведены ремонтные работы, чтобы вернуть ее в прежнее состояние, следует учитывать, что бывают случаи, когда из-за несогласованных перестроек может быть отказано в выплате страховки.
Уменьшенная стоимость собственности
Имущество, в котором проведена несогласованная перестройка, может не только повлечь дополнительные расходы, но и снизить общую стоимость квартиры. Если в жилище внесены несущественные несогласованные изменения, то стоимость имущества может уменьшиться примерно на 2%, однако если проведена перестройка большего масштаба, требующая разрешения на строительство, снижение стоимости может быть гораздо больше. Трудности может вызвать и сам процесс продажи, учитывая, что люди хотят приобрести жилье с упорядоченной документацией. Наблюдения Luminor banka свидетельствуют, что если все формальности не соответствуют существующей ситуации с недвижимостью, то на такую недвижимость на треть сокращается число потенциальных покупателей.
Что делать, если задумана перестройка?
Если вам принадлежит жилье, в которое вы намерены внести изменения, важно согласовать планируемую перестройку. Первое, что нужно сделать, — обратиться к специалисту по строительству, ознакомив его с желаемыми изменениями, который ознакомится с делом кадастровых замеров или приедет на объект для оценки планируемой реконструкции. Существует три способа согласовать планируемое строительство — путем подачи в строительное управление извещения о строительстве, объяснительного письма или заявки на строительство. Согласование перестройки связано, конечно, с некоторыми затратами — они могут достигать нескольких сотен евро, однако общая сумма не должна превышать одну тысячу евро.
