На это обратило внимание агентство недвижимости Latio. Специалисты агентства отмечают, что сделки с такой низкой стоимостью, вероятно, связаны с договорами дарения, однако возникает вопрос, как подобные данные о рынке влияют на оценку недвижимости, кредитование и насколько часто покупатели выплачивают часть суммы неофициально. Эти "подводные камни" рынка недвижимости были изучены в последнем Индексе уверенности покупателей жилья Latio.

Скрытое дарение и неофициальные платежи

Ситуация на рынке жилья начинает понемногу улучшаться. Внимание покупателей все чаще привлекают новые проекты на вторичном рынке. Особенно высокий интерес наблюдается в сегменте частных домов, где низкое предложение приводит к конкуренции за наиболее выгодные варианты.

По сравнению с сентябрем, общий объем предложений в Риге в октябре немного снизился как в сегменте продаж, так и аренды. На продажу выставлялось 4780 объектов, а для аренды было доступно 2750 квартир.

В Latio также отметили новую тенденцию среди арендаторов: местные семьи все чаще сдают свои квартиры, переезжая в арендованное жилье большей площади. Цель такой ротации — сохранить собственную недвижимость как актив до тех пор, пока дети не станут самостоятельными, после чего родители планируют вернуться в свою прежнюю квартиру.

В октябре 44% предложений на продажу составили квартиры в типовых домах на окраинах Риги, в свою очередь, для аренды в таких домах было доступно 1080 объектов. Средняя цена квадратного метра жилья в окраинных районах составляет около 1030 евро, в то время как в центре она достигает 1480 евро.

Рост на 4% в предложениях первичного рынка новых проектов был зафиксирован в октябре - в районах Риги на продажу было выставлено 1435 квартир. Цены на жилье в объявлениях остались стабильными. Средняя стоимость квадратного метра в новых проектах составила 2810 евро в объявлениях и 2870 евро в реальных сделках. На вторичном рынке новых проектов квартиры в районах Риги продавались в среднем за 2000 евро за квадратный метр, в то время как в центре цена достигала 2745 евро за квадратный метр. Интерес к новым проектам не снижается – покупатели становятся более открытыми к предложениям вторичного рынка.

Сравнение сделок, совершенных в октябре, показывает, что медианная сумма продаж не превышает 34 000 евро. Это означает, что половина жилья продается за сумму ниже этого уровня. Примечательно, что показатель за октябрь стал самым высоким за год: в сентябре медианная сумма составила 33 400 евро, а в августе и июле держалась чуть выше 30 000 евро.

"Медианная сумма сделок всего 34 000 евро – это зеркало, в которое всем нам нужно заглянуть, чтобы понять, что мы делаем неправильно. Такой показатель в октябре 2024 года напоминает времена двадцатилетней давности, когда цены на жилье находились на таком же уровне. Возможно, сделки, в которых официально отображается лишь часть реальной суммы покупки, отражают общественное недовольство налоговой политикой. Либо это демонстрирует равнодушие продавцов и государственных органов к вопросам происхождения средств покупателей. Кроме того, осторожная политика коммерческих банков в регионах также не способствует развитию рынка жилья", – считает аналитик рынка Latio Ксения Иевлева.

Низкие суммы сделок следует оценивать с осторожностью, поскольку они лишь частично отражают реальную ситуацию на рынке. Одной из причин регистрации сделок по таким низким суммам являются неофициальные платежи. Часто покупатели и продавцы договариваются указать в договоре меньшую сумму продажи, чтобы избежать уплаты подоходного налога или уменьшить размер государственной пошлины. Несмотря на то, что такая практика может быть финансово выгодной для обеих сторон в краткосрочной перспективе, она снижает зарегистрированную стоимость сделок и создает впечатление заниженных, не соответствующих рынку цен на недвижимость.

В некоторых случаях покупатель перечисляет продавцу только часть суммы покупки, а оставшуюся часть выплачивает, например, в криптовалюте. В результате в сделке фигурирует только официальная сумма, поступившая на счет продавца. Однако для покупателя заниженная сумма покупки, указанная в документах, может обернуться проблемами при продаже недвижимости в будущем.

Если мы хотим видеть упорядоченный рынок жилья...

Еще одной причиной заниженных сумм являются фиктивные договоры дарения, например, при продаже недвижимости членам семьи по символической цене – 1 евро. В таких случаях стороны оформляют сделку только для вида, фактически осуществляя скрытое дарение.

Эксперты Latio полагают, что при совершении подобных сделок люди рассчитывают, что в случае смерти продавца другие наследники не смогут оспорить права покупателя на недвижимость. Однако в реальности все может быть иначе, и даже договор купли-продажи за 1 евро не всегда защищает нового владельца от судебных разбирательств с потенциальными наследниками.

Часто такие сделки за 1 евро являются так называемыми дружественными договорами купли-продажи между родственниками. Статья 2015 Гражданского закона предусматривает, что стоимость покупки не обязательно должна полностью соответствовать рыночной стоимости объекта, и такой договор будет действительным даже при продаже недвижимости по цене ниже рыночной. Однако из-за таких сделок медианный показатель стоимости существенно снижается. Похожая практика наблюдается и в случаях, когда юридическое лицо переписывает недвижимость на одного из участников – физическое лицо – по символической цене.

Еще одним фактором, влияющим на низкие суммы сделок, является стоимость недвижимости в регионах, где доступ к ипотечному кредитованию значительно ограничен. Поскольку коммерческие банки неохотно кредитуют покупку недвижимости за пределами крупных городов, жители регионов зачастую выбирают либо более дешевые варианты, либо оплачивают часть суммы неофициально, что также снижает среднюю зарегистрированную стоимость сделок.

Такие ценовые различия имеют серьезные последствия как для прозрачности рынка, так и для интересов добросовестных участников. Если мы стремимся к прозрачному и упорядоченному рынку недвижимости с объективно определенными ценами продаж, занижение стоимости в сделках препятствует корректной оценке жилья и искажает базы данных для сравнительного анализа объектов, что, в свою очередь, является важным аспектом при выдаче кредитов

Ведьмин час: почему между 3 и 4 часами утра с нами случаются странные вещи?