Готов ли латвийский рынок к технологической революции в секторе недвижимости?
2023 год в секторе недвижимости запомнится агрессивным ростом процентных ставок и удорожанием ипотечных кредитов. Между тем, актуальные события по ту сторону океана побуждают задуматься о том, что в 2024 году в секторе недвижимости можно ожидать не только снижения процентных ставок, но и прорыва в использовании современных технологий. В чем это будет выражаться и готов ли к этому латвийский рынок?
"Сектор недвижимости исторически очень консервативен – очные сделки и оборот физических документов все еще являются частью повседневной работы, однако ситуация постепенно меняется. Инфраструктура для повседневных сделок в последнее время становится все более цифровой – все чаще договоры купли-продажи заключаются с использованием электронных подписей. Дигитализируются и другие административные услуги, например, раньше заявления на согласование перепланировки квартиры нужно было писать и подавать на месте, а теперь это можно сделать в электронном виде. Это маленькие, но важные шаги на пути к все большей модернизации этого сектора в Латвии", – говорит руководитель агентства недвижимости ArtEstate Артем Асатрян.
С развитием технологии блокчейна все больше профессионалов сферы недвижимости по всему миру говорят об использовании этой цифровой инфраструктуры. Утверждение биржевого фонда Bitcoin ETF открыло двери на криптовалютный рынок для крупнейших инвестиционных фондов мира, которые уже открыто говорят о токенизации различных физических активов, и недвижимость станет одним из первых секторов, который может пройти через эксперимент токенизации. По прогнозам экспертов, к 2030 году объем рынка токенизации недвижимости может составить от 1 до 2 триллионов долларов США.
Инвестиции в недвижимость станут более доступными
Путем токенизации недвижимости ее можно будет разделить на цифровые воображаемые доли, подтвержденные правами собственности в блокчейне. Этот принцип значительно упростит цифровые инвестиции в коммерческую недвижимость и сделает сделки доступными для более широкого круга инвесторов.
Посмотрим, как этот процесс может происходить на практике. Например, застройщик недвижимости хочет найти инвесторов для проекта нового арендного дома в Риге. С помощью технологии блокчейна права на инвестирование в проект арендного дома токенизируются, то есть делятся на 100 воображаемых частей, после чего доли дома выпускаются в обращение на рынке в виде 100 жетонов. Застройщик со своей стороны разрабатывает соответствующее предложение, предлагая инвесторам получать часть прибыли от арендного дома или регулярные процентные выплаты и другие преимущества, чтобы привлечь внимание потенциальных инвесторов. Технология блокчейна позволит проводить такие сделки в несколько кликов и отслеживать их в блокчейне. Более того, если проект окажется успешным, инвесторы смогут продать свои токены на свободном рынке.
Такой способ инвестиций может стать популярным, поскольку токенизация поможет демократизировать рынок. К примеру, вместо того чтобы вкладывать 75-100 тыс. евро и заниматься сдачей в аренду конкретной квартиры, инвестор может купить долю в арендном доме за 5, 10 или 15 тыс. евро и зарабатывать на его общей доходности. Одной из самых больших проблем в сделках с недвижимостью является ликвидность: при правильном использовании опций токенизации застройщики без значительных капиталовложений смогут привлекать новых инвесторов, а для значительной части населения такой способ инвестирования станет гораздо более доступным.
Леса и сельскохозяйственные земли тоже будут токенизированы
Развитие технологий вскоре может изменить способ коммерциализации лесов и сельскохозяйственных земель. По всему миру, в том числе и в Латвии, уже создаются инвестиционные платформы, где владельцы лесов смогут токенизировать свою собственность и продавать дробные доли более мелким или крупным инвесторам.
Переход на токенизацию сельскохозяйственных земель позволит выйти на рынок новым инвесторам, благодаря смарт-контрактам значительно снизит транзакционные издержки и позволит землевладельцам получать дополнительную прибыль. Эта система даст возможность вести деятельности и в индустриальном управлении лесами и землями, и в торговле выбросами Co2.
Архивы земельной книги на базе блокчейна
Говоря об интеграции инноваций в сектор недвижимости, важно подчеркнуть, что технология блокчейна дает возможность хранить большие объемы данных о транзакциях и обеспечивает их прозрачность. Это предоставляет участникам системы доступ к любой сделке и ее анонимизированным профилям, а также к истории сделок. Эти параметры могут улучшить работу систем организаций публичного управления – земельной книги, земельной службы и т. д. В Грузии и Эстонии, например, услуги земельной книги уже сейчас предоставляются с помощью технологии блокчейна.
Что дигитализировать невозможно?
Уже некоторое время на рынке существуют инструменты, позволяющие включать в объявления о продаже недвижимости 360-градусный видеотур для показа конкретного дома. Хотя для сдачи в аренду такой формат подходит, особенно для иностранных компаний, при покупке недвижимости все же важен фактор присутствия – ее нужно почувствовать, осмотреть вместе с семьей и, возможно, вернуться для повторного осмотра через некоторое время. Цифровые инструменты вряд ли заменят эти ощущения, учитывая, что покупка недвижимости – это сделка, которую мы в течение жизни совершаем нечасто.
